BayObLG Beschluss vom 26.02.2004 - 2Z BR 266/03

Leitsatz (amtlich)

Dringend sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Zu berücksichtigen ist auch die Größe der Eigentümergemeinschaft.

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 24.11.2003; Aktenzeichen 1 T 2220/03)

AG München (Aktenzeichen 482 UR II 456/02)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des LG München I vom 24.11.2003 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das LG München I zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer kleineren Wohnanlage mit sieben Wohnungen, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird.

Die Wohnanlage verfügt über eine Dachterrasse, die hinsichtlich ihres Innenentwässerungssystems instandsetzungsbedürftig war. Auf Beschluss der Wohnungseigentümer wurde ein Angebot der Firma K. über die erforderlichen Sanierungsarbeiten erholt; das Angebot ging dabei von der Beibehaltung der Innenentwässerung aus.

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 17.10.2001, dass die Arbeiten zur Dachterrassensanierung auf Grund dieses Angebots unverzüglich zu vergeben seien, damit die Arbeiten, sofern es die Witterung zulasse, in der zweiten Novemberhälfte durchgeführt werden könnten. Die Antragsgegnerin beauftragte daraufhin Anfang November 2001 die Firma K., die Dachterrasse laut Angebot zu sanieren. Am 26.11.2001 teilte die Firma K. nach Beseitigung der Abdichtung und Wärmedämmung der Antragsgegnerin mit, dass die Entwässerung der Dachterrasse nur über eine Außenentwässerung, nämlich über einen Rinnkessel mit Fallrohr, möglich sei, weil der Beton der Dachterrasse waagerecht ohne Gefälle und der Gullykörper so einbetoniert sei, dass er 7 cm über der Betondecke herausstehe. Die Antragsgegnerin erteilte daraufhin, ohne die Wohnungseigentümer zu befragen, der Firma K. den Auftrag, eine solche Außenentwässerung anzubringen. Die Arbeiten wurden am 10.12.2001 abgeschlossen.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Antragsgegnerin habe die vom ursprünglichen Angebot abweichende Ausführung nicht in Auftrag geben dürfen, ohne vorher eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Auch bei erheblich höheren Kosten hätte auf jeden Fall die Innenentwässerung beibehalten werden müssen. Die Antragsgegnerin sei deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, der noch nicht beziffert werden könne.

Das AG hat mit Beschluss vom 18.12.2002 antragsgemäß festgestellt, dass die Antragsgegnerin verpflichtet ist, den Antragstellern sämtlichen Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist bzw. entsteht, dass die Antragsgegnerin bei der Sanierung der Dachterrasse der Antragsteller die Arbeiten in Abweichung vom ursprünglichen Angebot dahingehend hat durchführen lassen, dass die Innenentwässerung stillgelegt und eine Außenentwässerung installiert wurde. Das LG hat am 24.11.2003 den Beschluss des AG aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II. Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das LG zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Antragsgegnerin habe ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht schuldhaft verletzt.

Der Auftrag, entgegen dem ursprünglichen Angebot eine Außenentwässerung herzustellen, sei als Notmaßnahme im Sinn des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG gerechtfertigt gewesen.

Die vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung hätte das Risiko mit sich gebracht, dass die Arbeiten vor Wintereinbruch nicht mehr hätten abgeschlossen werden können.

Ob die Herstellung einer ordnungsmäßigen Innenentwässerung auf Grund der baulichen Gegebenheiten überhaupt möglich gewesen wäre und welchen finanziellen Aufwand dies erfordert hätte, könne dahingestellt bleiben. Jedenfalls habe sich die Antragsgegnerin auf die Empfehlung der Firma K. zur Anbringung einer Außenentwässerung verlassen dürfen. Auch stelle eine solche keine so schwerwiegende Abweichung von der ursprünglichen Planung dar, dass zur Entscheidung darüber ein Stillstand der Arbeiten über die Wintermonate hätte in Kauf genommen werden müssen.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom LG gegebenen Begründung und den seiner Entscheidung zugrunde gelegten Feststellungen kann eine schuldhafte Vertragsverletzung durch die Antragsgegnerin nicht verneint werden.

a) Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Innenentwässerung der Dachterrasse instand z...