BayObLG Beschluss vom 08.09.2004 - 2Z BR 144/04

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist.

Verfahrensgang

LG Augsburg (Beschluss vom 26.05.2004; Aktenzeichen 7 T 56/04)

AG Augsburg (Aktenzeichen 3 UR II 105/02 WEG)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des LG Augsburg vom 26.5.2004 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 950,43 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller ist Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird. Nach § 3 Nr. 2 des Verwaltervertrags hat der Verwalter im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist.

Zur Wohnanlage gehört eine Tiefgarage. Deren Ausfahrttor kann mit einer Fernbedienung geöffnet werden. Beim Bedienen des Öffnungsmechanismus leuchtet eine Ampel rot auf, das Tor öffnet sich dann für ca. 20 Sekunden. In dieser Zeit ist das Rotlicht ausgeschaltet. Nach Ablauf der 20 Sekunden schaltet die Ampel wieder auf Rot und das Tor schließt sich. Am 6.4.2002 wollte der Antragsteller mit seinem Pkw aus der Tiefgarage herausfahren. Als er sich dem Tor näherte, stand dieses bereits offen. Der Antragsteller betätigte die Funkfernbedienung, um sicherzustellen, dass das Tor auch geöffnet bleibt. Die rote Signallampe leuchtete nicht. Als sich der Antragsteller mit seinem Pkw unterhalb des Tiefgaragentors befand, schloss dieses plötzlich, ohne dass die rote Ampel aufgeleuchtet hätte. Das Fahrzeug des Antragstellers wurde beschädigt.

Der Antragsteller hat beim AG beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an den Antragsteller 1.900,86 Euro nebst Zinsen zu bezahlen. Die Antragsgegnerin hat der Streithelferin den Streit verkündet. Diese ist dem Verfahren beigetreten.

Das AG hat mit Beschluss vom 11.12.2003 die Antragsgegnerin verpflichtet, an den Antragsteller 950,43 Euro nebst Zinsen zu bezahlen und im Übrigen den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das LG am 26.5.2004 den Beschluss des AG aufgehoben und den Antrag insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Verkehrssicherungspflicht obliege primär den Wohnungseigentümern. Diese hätten die Verkehrssicherungspflicht im Verwaltervertrag jedoch auf die Antragsgegnerin übertragen. Die Antragsgegnerin habe alle erforderlichen Maßnahmen dadurch unternommen, dass sie mit der Streitverkündeten einen Hauswartvertrag abgeschlossen habe. Eine Zurechnung des Verschuldens der Streithelferin komme nicht in Betracht, da die Streithelferin nicht die Pflicht der Antragsgegnerin zu erfüllen gehabt habe, erforderliche Maßnahmen zu treffen. Ein eigenes Verschulden der Antragsgegnerin liege nicht vor, da sie eine als leistungsfähig bekannte Firma beauftragt habe. Der Hauswartvertrag bestehe seit 1996 und es sei nicht ersichtlich, dass die Hauswarttätigkeiten in der Vergangenheit nachlässig durchgeführt worden seien. Die Antragsgegnerin treffe auch kein Überwachungsverschulden. Sie habe nach ordnungsgemäßer Auswahl eines zuverlässigen Unternehmens auf die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten vertrauen dürfen. Zweifel an der Zuverlässigkeit der Streithelferin hätten bei der Antragsgegnerin nicht aufkommen müssen.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin weder einen Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG und dem Verwaltervertrag noch aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht.

Die Verkehrssicherungspflicht obliegt primär den Wohnungseigentümern (BGH NJW 1996, 2646). Die Wohnungseigentümer können die Verkehrssicherungspflicht jedoch mit dessen Einverständnis auf den Verwalter übertragen. Das ist hier durch § 3 Nr. 2 des Verwaltervertrags geschehen. Die Verpflichtung, alles zu tun, was zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig ist, umfasst auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht. Es kann deshalb dahinstehen, ob sich die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters unmittelbar aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3, Abs. 2 Nr. 4 WEG ergibt (so Horst, MDR 2001, 191) oder ob eine gesonderte Delegation der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter erforderlich ist (so OLG Frankfurt WuM 2002, 619).

Der Verwalter hat seine Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt. Der Verkehrssicherungspflic...