BayObLG Beschluss vom 03.11.1987 - BReg 2 Z 5/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen Verwalter trotz Entlastungsbeschlussfassung

Beteiligte

die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage … in … (Eigentümerliste in der Anlage zum Beschluß des Landgerichts München I)

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 05.12.1986; Aktenzeichen 1 T 11030/86)

AG München (Entscheidung vom 24.03.1986; Aktenzeichen UR II 261/85)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 5. Dezember 1986 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß dieser Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts München vom 24. März 1986 im Kostenausspruch und insoweit aufgehoben werden, als sie einen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1984 abweisen.

II. Die Gerichtskosten aller Rechtszüge haben der Antragsteller und die Antragsgegner, diese als Gesamtschuldner, je zur Hälfte zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört eine Wohnung, deren Dachterrasse mangelhaft war.

Nachdem Nachbesserungsarbeiten erfolglos geblieben waren, beschlossen die Wohnungseigentümer am 17.5.1983, die Sanierung der Dachterrasse durchzuführen. Die Arbeiten wurden im Frühjahr 1985 ausgeführt.

In der Eigentümerversammlung vom 7.5.1985 beschlossen die Wohnungseigentümer die Genehmigung der Jahresabrechnung 1984 und die Entlastung der Verwalterin hierfür (TOP 1 Antrag 1) sowie die Entlastung der Verwalterin für die sonstigen Tätigkeiten im Jahr 1984 (TOP 2 Antrag 2).

Der Antragsteller hat die beiden Eigentümerbeschlüsse angefochten. Die in der Antragsschrift vom 4.6.1985 formulierten Anträge lauten:

„Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 7.5.1985 zu TOP 1 (Entlastung der Verwaltung) und 2 (Entlastung der Verwaltung für sonstige Tätigkeiten) werden aufgehoben.”

Zur Begründung der Anträge ist in der Antragsschrift ausgeführt:

„Der Anfechtungsgrund liegt darin, daß das Gericht im Verfahren UR II 248/84 WEG die Rechtsansicht geäußert hat, daß eine Billigung der Jahresabrechnung und Entlastung der Verwaltung den Antragsteller mit Schadenersatzansprüchen wegen der nicht erfolgten Sanierung der Terrasse ausschließen würde. Nachdem die Verwaltung im Jahre 1984 es gleichfalls wieder schuldhaft unterlassen hat die Sanierung der Terrasse der Wohnung des Antragstellers durchzuführen, und trotzdem in der Eigentümerversammlung vom 7.5.1985 die Jahresabrechnung 1984 gebilligt und Entlastung erteilt wurde, ist der Antragsteller gezwungen, um sich Schadenersatzansprüche offenzuhalten, insoweit die gefaßten Beschlüsse anzufechten.”

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 24.5.1986 die Anträge abgewiesen.

Der Antragsteller hat Beschwerde eingelegt. In der Beschwerdebegründung vom 10.6.1986 hat er weitere Gründe gegen die Entlastung der Verwalterin geltend gemacht: Sie habe jeweils entgegen einem Eigentümerbeschluß gegen einen anderen Wohnungseigentümer Wohngeldrückstände nicht geltend gemacht und Versicherungsverträge nicht gekündigt; im übrigen habe sie ihr Verwalterhonorar eigenmächtig erhöht.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 5.12.1986 die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Der Antragsteller habe den Eigentümerbeschluß vom 7.5.1985 zu TOP 1 (Antrag 1) nicht nur hinsichtlich der Entlastung der Verwalterin, sondern auch hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten. Denn es wäre ein Widerspruch, die Jahresabrechnung zu genehmigen, die Entlastung aber zu verweigern. Daß der Antragsteller auch die Jahresabrechnung angefochten habe, ergebe sich aus der Antragsbegründung vom 4.6.1985 und der erstmals im Beschwerdeverfahren erhobenen Beanstandung, die Abrechnung enthalte überhöhtes Verwalterhonorar.

Die Jahresabrechnung 1984 sei ordnungsgemäß. Die Verwalterin sei berechtigt gewesen, ihr Honorar im üblichen Rahmen zu erhöhen, da die Höhe der Vergütung bei der Verwalterbestellung nicht bestimmt worden sei.

Da die Jahresabrechnung ordnungsgemäß sei, könne auch die hierzu erteilte Entlastung nicht beanstandet werden.

b) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 2 (Antrag 2) über die Entlastung der Verwalterin für die sonstigen Tätigkeiten für das Jahr 1984 sei ebenfalls nicht für ungültig zu erklären.

Dem Antragsteller stünden wegen der Handlungen der Verwalterin für das Jahr 1984 keinerlei Schadensersatzansprüche zu.

Zwar habe die Verwalterin den Eigentümerbeschluß vom 17.5.1985, daß die Dachterrasse zu sanieren sei, nicht ausgeführt, sie habe jedoch bereits zu Beginn des Jahres 1984 die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens veranlaßt. Dies habe im Interesse der Wohnungseigentümer gelegen. Auf den Zeitpunkt der Erstattung de...