Bauleistungen erbringt der Bauträger, der Generalunternehmer oder auch der Handwerker für ein bestimmtes Werk regelmäßig auf der Basis eines Werkvertrags. Der Begriff des "Baumangels" ist deshalb aus den gesetzlichen Bestimmungen zum Werkvertrag gemäß §§ 633 ff. BGB abzuleiten.
Haben die Parteien keine von den gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertrags abweichende Vereinbarungen getroffen, so hat der Werkunternehmer, der die Bauleistung zu erbringen hat, gemäß § 633 Abs. 1 BGB die Pflicht, das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln dem Auftraggeber zu verschaffen.
Der Baumangel entspricht danach einem Sachmangel der Bauleistung.
1.1 Wann ist die Bauleistung frei von Sachmängeln?
Die Bauleistung ist frei von Sachmängeln, wenn sie gemäß § 633 Abs. 2 BGB die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht konkret vereinbart wurde, was der Regelfall ist, so ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werks erwarten kann. Sicherheitsrelevante Abweichungen vom Bau-Soll stellen stets einen wesentlichen Mangel dar. Dies gilt auch dann, wenn der Aufwand für die Mängelbeseitigung in Bezug auf die Gesamtbausumme nur einen verschwindend kleinen Bruchteil ausmacht.
Das fehlende Geländer
Der Bauträger errichtet eine Wohnanlage. Am Treppenlauf vom 1. zum 2. Obergeschoss fehlt das Treppengeländer. Auch wenn hier das Treppengeländer für einige Hundert Euro nachgerüstet werden kann, kann die Abnahme berechtigt verweigert werden. Ein fehlendes Treppengeländer birgt erhebliche Gefahren für Leib und Leben.
1.1.1 Baumangel wegen Abweichung des Bauwerks von der vereinbarten Beschaffenheit
Die Frage, ob ein Baumangel in Form eines Sachmangels vorliegt, richtet sich zunächst nach den konkret zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Bauvorhabens bzw. des einzelnen Gewerks.
Wohnflächenabweichung
Die Parteien vereinbaren, dass eine Eigentumswohnung mit einer bestimmten Wohnfläche errichtet werden soll. Die tatsächliche vorhandene Wohnfläche ist jedoch kleiner. Sie weicht von der vereinbarten Beschaffenheit der Wohnung ab. Die Abweichung stellt einen Baumangel dar, und zwar unabhängig davon, ob die Abweichung gering ist oder nicht.[1]
1.1.2 Baumangel wegen fehlender Eignung für Verwendungszweck
Haben die Parteien keine konkreten Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Bauleistung getroffen, so liegt ein Baumangel in Form eines Sachmangels vor, wenn sich das Bauwerk bzw. das einzelne Gewerk nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.
Brand- und Schallschutz für Mietwohnungen
Der Bauträger verpflichtet sich zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses zum Zweck der Vermietung. In diesem Fall hat er die besonderen Regeln betreffend den Brand- und Schallschutz für Mietwohnungen zu beachten. Andernfalls sind die Wohnungen nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung der Vermietung geeignet und deshalb mangelhaft.[1]
Ist die Verwendung des Bauwerks im Vertrag nicht bestimmt, so liegt ein Baumangel vor, wenn sich die Bauleistung nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet.
Ein Baumangel liegt danach regelmäßig vor, wenn die Bauleistung zwar nicht von den Vereinbarungen im Vertrag abweicht, jedoch nicht der normalen Beschaffenheit entspricht. Dies ist immer dann der Fall, wenn das Bauwerk bzw. das einzelne Gewerk nicht den anerkannten Regeln der Baukunst oder Bautechnik entspricht. Hierzu gehören beispielsweise die DIN-Normen, die VDE-Bestimmungen und ähnliche Regelwerke.
1.1.3 Baumangel aus anderen Gründen
Ein Baumangel liegt gemäß § 633 Abs. 2 BGB auch dann vor, wenn der Unternehmer ein anderes Werk als das bestellte Werk erstellt oder das Werk in geringerer Menge hergestellt hat. Diese Regelung kommt im Bauvertrag jedoch praktisch nicht zum Tragen.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen