Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 7.2 Beschlussfassung herbeiführen

7.2.1 Jede Baumaßnahme erfordert eine Beschlussfassung

Wie bereits ausgeführt^[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme oder eine Individualmaßnahme eines oder einzelner Wohnungseigentümer handelt – im Ladungsschreiben ausreichend angekündigt werden. Dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer muss vor Beschlussfassung ausreichend Rechnung getragen werden. Insoweit ist es auch erforderlich, ihnen im Vorfeld benötigte Informationen zukommen zu lassen. Wie auch bei Erhaltungsmaßnahmen (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums, müssen insbesondere Vergleichsangebote mit dem Ladungsschreiben übersandt werden, wenn die Maßnahme gemeinschaftlich durchgeführt werden soll.^[2]

[1] Siehe oben Kap. 1.2 Beschlussfassung.

[2] Vgl. AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 1.7.2022, 980a C 41/21, ZMR 2022, 833.

7.2.2 Dokumentation der Abstimmungsergebnisse

Insbesondere mit Blick auf die Kostenverteilung der Baumaßnahmen, ist es in aller Regel erforderlich, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren, also zumindest in Textform festzuhalten. Zwar werden die Kosten von baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 2 WEG dann unter sämtlichen Wohnungseigentümern unabhängig von ihrem Abstimmungsverhalten verteilt, wenn die bauliche Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wird, die nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist oder deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Allerdings empfiehlt sich mit Blick auf eine etwaige Unangemessenheit der Kosten auch hier eine Dokumentation des Abstimmungsergebnisses, sodass sich nicht Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt hatten, im Fall ihrer Kostenbelastung auf eine Unverhältnismäßigkeit berufen können.

Eine namentliche Dokumentation der Abstimmungsergebnisse sollte stets erfolgen, wenn die Maßnahme nicht mit einer Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer verbunden ist. Da nach dem Grundsatz "wer zahlt, darf auch nutzen" nur die zustimmenden Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet sind, muss klar sein, wer mit den Kosten der Maßnahme zu belasten ist und wer nicht.