Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 7 Maßnahmendurchführung

7.1 Beschlussfassung vorbereiten

7.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten in nur einer Wohnungseigentümerversammlung abschließend beschlossen werden. In aller Regel wird hier zunächst das "Ob" beschlossen, nämlich die Frage, ob eine bestimmte Maßnahme der baulichen Veränderung überhaupt durchgeführt werden soll.

Hinsichtlich des "Wie" der Maßnahmendurchführung ist zu bedenken, dass häufig Sonderfachleute einzuschalten, Leistungsverzeichnisse zu erstellen und Vergleichsangebote einzuholen sind, bevor die Maßnahme endgültig konkret beschlossen werden kann. Ggf. sind im Einzelfall auch einmal 3 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. Das "Programm" des Verwalters wird sich in diesen Fällen also nicht maßgeblich von dem unterscheiden, das er auch bei Erhaltungsmaßnahmen größeren Umfangs abarbeiten muss.

Beschluss über abschließende Willensbildung gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Allerdings hat das WEMoG mit § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eine deutliche Erleichterung für die Verwalterpraxis gebracht. Hiernach können die Wohnungseigentümer nämlich im Einzelfall beschließen, dass dann, wenn eine abschließende Willensbildung etwa wegen des Fehlens ausreichender Informationen noch nicht möglich ist, eine (abschließende) Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgen kann.

Auch wenn im Vorfeld der Eigentümerversammlung noch nicht abzusehen ist, ob nicht tatsächlich eine abschließende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erfolgen wird, sollte im Ladungsschreiben angekündigt werden, dass eine abschließende Beschlussfassung ggf. im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgen kann.

Im Bereich der baulichen Veränderungen werden sowohl Maßnahmen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, als auch gemeinschaftliche Vornahmemaßnahmen auf Grundlage von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine größere Rolle spielen, die zu einer Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern führen. Im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist hierfür Voraussetzung, dass die Maßnahmen mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen gefasst werden müssen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Steht nun eine derartige Maßnahme zur Beschlussfassung und wird in der Versammlung nur das "Ob" der Maßnahme beschlossen und soll das "Wie" im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschlossen werden, müssen wiederum mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für den Beschlussantrag votieren und dabei wiederum die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Entgegen dem Wortlaut der Bestimmung müssen spezielle gesetzliche oder auch vereinbarte Mehrheitsquoren erreicht werden.^[1]

[1] Jennißen/Schultzky, WEG, 7. Aufl. 2021, § 23 Rn. 152.

7.1.2 Fördermittel prüfen

Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum zumutbar sein. Ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz dürfte allerdings zu verneinen sein, da der Verwalter letztlich die Wohnungseigentümer im Rahmen einer gemeinschaftlichen Vornahmemaßnahme berät und es daher am Merkmal der Fremdheit fehlen dürfte. Auch mit Blick auf die Regelung in § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG dürfte der Verwalter zweifellos nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen, wenn er über Fördermöglichkeiten aufklärt.

Wegen des existierenden "Fördermittel-Dschungels" sollte der Verwalter aber ohnehin keine Fördermittelberatung leisten, da hier unkalkulierbare Haftungsrisiken drohen. Der Verwalter sollte vielmehr auf eine Beschlussfassung, gerichtet auf eine Fördermittelberatung durch sachverständige Dritte hinwirken. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Fördermittelberatung öffentlich bezuschusst wird. Dringend zu beachten ist, dass der Verwalter das Thema Fördermittel jedenfalls nicht ignorieren darf, will er sich nicht schadensersatzpflichtig machen.

Beschlussmuster: Beauftragung eines Fördermittelberaters

TOP XX: Dämmung der Fassade, hier: Beauftragung eines Fördermittelberaters

Im Hinblick auf die geplante Fassadendämmung wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Fördermittelberater zu konsultieren, um etwa zur Verfügung stehende Fördermittel beantragen zu können. Die Kosten für die Fördermittelberatung dürfen 750 EUR nicht überschreiten. Die Finanzierung der Kosten erfolgt über die laufenden Hausgelder. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsan...