Balkonverglasung im Sondereigentum?

Leitsatz

(Verpflichtung des Sondereigentümers zur Verfugungssanierung)

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG

Kommentar

Liegen die Ursachen für Feuchtigkeitsschäden sowohl im Bereich eines Sondereigentums (zerstörte und durchlässige Verfugung des Terrazzobelages) als auch des gemeinschaftlichen Eigentums (fehlerhafte Isolierschicht), so kann sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer für den betreffenden "Balkonsondereigentümer" die Verpflichtung ergeben ( § 14 Nr. 1 WEG), zunächst sein Sondereigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen, wenn dadurch das Eindringen weiterer Feuchtigkeit verhindert und die Gemeinschaft vor höheren Kosten bewahrt werden kann.

Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Nach gutachtlichen Feststellungen wäre es im vorliegenden Fall trotz mangelhafter Isolierung (Gemeinschaftseigentum) gerade zu den Feuchtigkeitsschäden nicht gekommen, wenn der Oberbelag des Balkons bzw. der Terrasse mit Verfugung und elastischer Abspritzung in einem einwandfreien Zustand gewesen wäre und dann auf dem Balkon auftreffendes Wasser hätte ablaufen können, ohne in das Balkoninnere einzudringen. Sicher wäre der Schaden laut gutachtlicher Feststellung nicht eingetreten, wenn die Isolierschicht der Balkonplatte und die Fußpunktverwahrung ordnungsgemäß erstellt gewesen wäre; der Gutachter hat im vorliegenden Fall allerdings auch keinen Zweifel daran gelassen, dass, wenn auch die Isolierschicht fehlerhaft ist, ebenso aber die plastische Verfugung zwischen Balkonbelag und aufgehender Fußpunktverwahrung mangelhaft und versprödet ist sowie die Fugen der Terrazzoplatten undicht sind, diese versprödete Verfügung und die undichten Engen dafür ursächlich sind, dass die Feuchtigkeit überhaupt erst die mangelhafte Isolierschicht der Balkonplatte erreichen und in die Wohnräume des Erdgeschosses bzw. die Wände des Hauses eindringen kann.

Sind Mängel am Sondereigentum mit erheblich geringerem Aufwand durchzuführen als eine Sanierung der gesamten Balkonplatte, so ergibt sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer für den betroffenen Sondereigentümer die Verpflichtung, zunächst sein Sondereigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen und so größere Kosten von der Gemeinschaft abzuwenden.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.01.1995, 3 Wx 310/93= WE 10/1995, 314 = ZMR 10/95, 493 = WM 8/95, 496 und DWE 2795,70 mit ebenfalls kritischer Anmerkung von Bielefeld in DWE 3/95, 96).

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Ohne die Problematik der Zuordnung einer dauerelastischen Balkon- bzw. Terrassenverfugung zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum überhaupt anzusprechen, ging der Senat im vorliegenden Fall hinsichtlich der Verfugung offensichtlich unstreitig von einem Sondereigentumsbestandteil aus, wenn hier vom "Bereich des Sondereigentums" gesprochen wurde. Diese Feststellung - je nach Einzelfall sicher differenziert zu behandeln - erscheint mir nicht unbestritten, auch wenn im Ergebnis selbst bei Annahme von Gemeinschaftseigentum solcher Verfugungen zu Recht auf Pflichten der betreffenden Sondereigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG (Instandhaltungspflichten auch hinsichtlich gemeinschaftlicher Bau- und Einrichtungsteile) und das in dieser Bestimmung zum Ausdruck gekommene gesetzliche Schuldverhältnis unter Miteigentümern hingewiesen wurde. So sind sicher z.B. auch Sondereigentümer verpflichtet, Holzfensterinnenseiten (bei insgesamt dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden Fensterkonstruktionen) kontinuierlich instand zu halten, d.h. insbesondere alle 3 - 5 Jahre zu streichen, um unnötige Folgeschäden am Gemeinschaftseigentum oder gar gänzliche Fenster-Instandsetzungsnotwendigkeiten mangels ausreichender Pflege zu vermeiden.

Nicht zuletzt in zu beschließenden Hausordnungen sollte nunmehr (im Anschluss an dieses Entscheidungsergebnis) ausdrücklich auch die Verpflichtung von Balkon- und Terrasseneigentümern aufgenommen werden, von Fall zu Fall witterungsbedingt marode gewordene Verfugungen eigenständig zu erneuern, wie dies üblicherweise auch hinsichtlich der Badewannen- oder Duschwannen-Randverfugungen im Sondereigentum veranlasst ist.