Unproblematisch stellt sich letztlich der Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG dar. Hiernach kann einem Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestattet werden. Ein derartiger Beschluss entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er für einzelne Wohnungseigentümer mit einem rechtlich relevanten Nachteil verbunden ist. Grenzen stellen hier nach § 20 Abs. 4 WEG nur die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage und die unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern dar.
Die Montage eines oder mehrerer Balkonkraftwerke führt typischerweise nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage. Eine derartige Umgestaltung könnte ggf. dann anzunehmen sein, wenn die Montage von Balkonkraftwerken in einer denkmalgeschützten Wohnanlage erfolgen soll, wobei es hier noch an einschlägiger Rechtsprechung mangelt.
Eine unbillige Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern ist zunächst weder mit der Montage noch dem Betrieb eines Balkonkraftwerks verbunden. Zwar wird der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändert, das aber genügt gerade nicht für eine unbillige Beeinträchtigung. Allerdings darf es durch etwaige Anstell- bzw. Neigungswinkel nicht zu einer Verschattung darunter liegender Wohnungen kommt. Dann wäre wohl von einer unbilligen Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern auszugehen. Im Rahmen der Gestattungsbeschlussfassung sollte dies berücksichtigt werden.
Die Wohnungseigentümer haben insoweit die Möglichkeit der Einzelgestattung oder aber auch der Beschlussfassung über eine grundsätzliche Gestattung der Montage von Balkonkraftwerken unter Festlegung der maßgeblichen Rahmenbedingungen. Letzteres empfiehlt sich bereits zur Schaffung eines einigermaßen einheitlichen Erscheinungsbilds.
Mindestkriterien sind hierbei
- Vorgaben über Größe,
- farbliche Gestaltung,
- Anzahl der zu verbauenden Solarmodule,
- ggf. der Nachweis sturmsicherer Montage durch ein Fachunternehmen und
- selbstverständlich muss der Versicherungsschutz geklärt sein.
Auch wenn ein Balkonkraftwerk zwar sturmsicher befestigt wird, ist nicht vorhersehbar, ob es jedem Sturm wird standhalten können und ob insoweit die Gefahr des Ablösens von Teilen der Anlage oder der gesamten Anlage besteht. Hier sollte der Verwalter im Vorfeld einer Beschlussfassung mit der Gebäudehaftpflichtversicherung die Frage des Versicherungsschutzes klären. Auch die Gestattung im konkreten Einzelfall kann vom Nachweis eines entsprechenden Versicherungsschutzes abhängig gemacht werden.
Weiter sind mögliche Fälle eines erforderlichen Rückbaus zu regeln – aus welchem Grund auch immer dieser zu erfolgen haben sollte. In erster Linie dürfte an Fassadenarbeiten zu denken sein, im Zuge derer eine Beseitigung der Balkonkraftwerke temporär etwa zur Gerüststellung erforderlich wird. Selbstverständlich kann insoweit eine Kostentragungsverpflichtung der jeweils betroffenen Wohnungseigentümer geregelt werden.
Beschlussmuster: Balkonkraftwerk – Gestattung im konkreten Einzelfall
TOP XX: Gestattung der Montage einer Mini-Photovoltaik-Anlage an Balkon der Wohnung XX
Wohnungseigentümer ____________ wird die Montage einer Mini-Photovoltaik-Anlage im Bereich des Balkons seiner mit der Nr. XX in der Teilungserklärung bezeichneten Wohnung gestattet. Konkret handelt es sich um eine Anlage aus 2 Solarmodulen mit einer Ausgangsleistung von je 300 Watt mit einer Größe von ___ cm X ___ cm mit schwarzer Umrandung. Die Solarmodule sind bündig mit dem oberen Abschluss der Balkonbrüstung und mittig zu den Balkonseiten zu montieren.
Zur Vermeidung einer möglicherweise eintretenden Verschattung in der unter der Wohnung Nr. XX befindlichen Wohnung, sind die Solarmodule ungeachtet einer etwa vorhandenen Neigungsmöglichkeit plan an der Balkonbrüstung zu montieren und zu betreiben.
Die Gestattung der Montage steht unter der Bedingung des Nachweises einer sturmfesten Befestigung der Solarmodule und des ausreichenden Versicherungsschutzes. Die Nachweise sind unverzüglich nach Montage der Solarmodule gegenüber der Verwaltung zu erbringen.
Sämtliche Kosten der Baumaßnahme und deren Folgekosten sind von Wohnungseigentümer ____________ zu tragen. Dies gilt auch für die Kosten eines etwa erforderlichen Rückbaus der Solaranlage, der aus Gründen der Erhaltung oder baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums oder mangels des Nachweises der sturmsicheren Montage und des ausreichenden Versicherungsschutzes erforderlich wird. Der Rückbau hat in einem solchen Fall durch den Wohnungseigentümer innerhalb einer von der Verwaltung hierfür gesetzten Frist zu erfolgen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Beschlussmuster: Balkonkraftwerk – Grundsatzbeschluss mit Festlegung von Rahmenbedingungen
TOP XX: Montage von ...
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