Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm gegenüber die zugrunde liegenden Zahlungsansprüche auch nach dem Zeitpunkt seines Ausscheidens geltend machen.[1] Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich, da sie keine Wirkung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entfalten.[2] In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer weder aufgrund der nach seinem Ausscheiden beschlossenen Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten haftet, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde, ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die zu leistenden Vorschüsse also nicht gefasst wurde.[3]
Für die Durchführung von Hausgeldklagen gegen ausgeschiedene Eigentümer ist weiterhin das Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausschließlich sachlich und örtlich zuständig, auch wenn die Klageerhebung erst nach Ausscheiden des Schuldners aus der Gemeinschaft erfolgt.[4]
Hausgeldzahlungen des ausgeschiedenen Eigentümers
Kann der ausgeschiedene Eigentümer zu Hausgeldzahlungen herangezogen werden, wenn sein Rechtsnachfolger keine Zahlungen leistet?
Für die Zahlungspflichten seines Rechtsnachfolgers haftet der ausgeschiedene Eigentümer grundsätzlich nicht. Das Risiko der Zahlungsfähigkeit des Rechtsnachfolgers geht also in vollem Umfang zulasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Die Zahlungspflicht für eine vor dem Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage trifft ebenfalls den neuen Wohnungseigentümer und nicht den ausgeschiedenen.[5] Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage entsteht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den die Beitragspflicht nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG als Ergänzung der nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Vorschüsse konkretisiert wird. Wird die Leistung mit Beschlussfassung fällig, so ist die Zahlungspflicht an die zu diesem Zeitpunkt gegebene Eigentümerstellung geknüpft. Ist der Sonderumlagebeschluss noch vor dem Eigentümerwechsel gefasst worden, die Fälligstellung dabei aber auf einen späteren Zeitpunkt vorgenommen worden, so trifft die Zahlungspflicht den neuen Eigentümer.
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