Aufwendungsersatzanspruch eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers

Leitsatz

1. Zu (hier verneinten) Aufwendungsersatzansprüchen eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft
2. Fragen der Verjährung und des Verjährungsbeginns für solche Aufwendungsersatzansprüche

Normenkette

§§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 2 WEG; §§ 199, 670 und 683 Satz 1 BGB

Kommentar

1. Der Antragsteller war bis Mitte 2005 Miteigentümer und seit Entstehung der Gemeinschaft von 1997 bis Ende 2000 Verwalter. Ab Mitte 2004 wird die Anlage von einer Rechtsanwältin verwaltet. Ende 2005/Anfang 2006 verklagte der Antragsteller (in Antragsumstellung) die Gemeinschaft auf Auszahlung früherer Abrechnungsguthaben (in Saldenverrechnung) und von ihm für die Gemeinschaft verauslagter Kosten in noch nicht abgerechneten Geschäftsjahren (insbesondere Entwässerungskosten, Schornsteinfegergebühren, Datensicherungskosten und Kabelgebühren). Die Gemeinschaft bestritt die Forderungsberechtigung, erhob die Einrede der Verjährung und machte andere Pflichtverletzungen des Antragstellers als Verwalter geltend.

   Während vom AG Erstattungsforderungen aufgrund bestandskräftiger Jahresabrechnungen bestätigt wurden, wurden vom LG und in Bestätigung vom OLG die Zahlungsanträge insgesamt zurückgewiesen.

2. Verfahrensrechtlich wurde zunächst bestätigt, dass die neu bestellte Verwaltung gesetzliche Vertretungsmacht zur Rechtsmitteleinlegung besaß (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F.). Im Einzelfall kann hier im Rahmen eines Notverwaltungsrechts auch die Einlegung eines Rechtsmittels im Namen der in Antragsgegnerschaft stehenden Wohnungseigentümer eine zulässige Maßnahme darstellen (OLG Hamm v. 29.4.2004, 15 W 121/04, ZMR 2004, 856; BayObLG, WE 1994, 375). Im Anschluss an die nunmehr als teilrechtsfähig zu behandelnde Gemeinschaft sieht die neue Bestimmung des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG n. F. eine entsprechende Regelung ausdrücklich vor, die inhaltlich die gesamte Passivvertretung der Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren durch den Verwalter ohne jede sachliche Einschränkung umfasst. Berechtigung zur Rechtsmitteleinlegung durch einen Verwalter für die Gemeinschaft ist hiernach dann anzunehmen, wenn im Einzelfall Wohnungseigentümern gerade durch einen Fristablauf Rechtsnachteile drohen könnten (wie vorliegend erkennbar). Jedenfalls war die neu bestellte Verwaltung im Außenverhältnis zur Einlegung der Erstbeschwerde aufgrund ihrer gesetzlichen Vertretungsmacht berechtigt, ohne gleichzeitig über eine Befugnis im Innenverhältnis entscheiden zu müssen.
3. Zutreffend wurde auch die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts bejaht, weil sie die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG für alle aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrührenden Ansprüche gilt, auch wenn – wie hier – der Antragsteller bereits vor Rechtshängigkeit aus der Gemeinschaft ausgeschieden war (BGH v. 26.9.2002, V ZB 24/02, NJW 2002, 3709).

4. Rückerstattungsansprüche des Antragstellers gegen die Gemeinschaft bestehen allerdings unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Das Finanzsystem einer Gemeinschaft beurteilt sich nach den §§ 16 und 28 WEG. Diese Vorschriften sind vorrangig vor etwaigen Bereicherungsansprüchen nach § 812 BGB wegen rechtsgrundloser Zahlung von Wohngeldvorschüssen oder etwaigen Ausgleichsansprüchen nach § 426 BGB, wenn Eigentümer über das Gemeinschaftsvermögen für andere Miteigentümer in Vorlage getreten sein sollten (BGH v. 21.4.1988, V ZB 10/87, NJW 1988, 1910; OLG Hamm v. 25.3.2004, 15 W 412/02, FGPrax 2004, 269, 271 = ZMR 2005, 398). Solche etwaigen Ansprüche stehen einem Eigentümer nach einem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft als nachwirkende Ansprüche auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben allerdings nicht zu. Eigentümer untereinander haben nur während der Dauer ihrer Mitgliedschaft in der Gemeinschaft einen Anspruch auf jährliche Abrechnung der monatlich einbezahlten Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Abrechnungsüberschüssen bzw. auf Nachzahlung von Fehlbeträgen. Ein solcher Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Vorschüsse und Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden eines Eigentümers auf dessen Nachfolger über und kann daher von dem früheren Eigentümer nicht mehr geltend gemacht werden. Dieser Rechtsübergang hinsichtlich eines möglichen Abrechnungsguthabens entspricht spiegelbildlich der Haftung des Erwerbers für mögliche Rückstände aus der Abrechnung in Form sog. Abrechnungsspitzen (vgl. auch Wenzel, WE 1997, 124, 128; Drasdo, DWE 1996, 46, 51). Diese Rechtslage wurde auch vom KG Berlin (v. 28.4.2000, ZWE 2000, 224) bestätigt. Mit Einzahlungen eines Eigentümers in die Gemeinschaftskasse hat er sein Alleinbestimmungsrecht über eingezahlte Gelder bereits verloren; geblieben ist ihm nur der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung etwaiger Guthaben während seiner Mitgliedschaft, jedoch nicht mehr danach.

   In seiner Miteigentümerzeit gab es über die Jahresabrechnung 2000 noch keine genehmigende Beschlussfassung der Gemeinschaft und auch keine ersetzende gerichtliche Entscheidung. Nach dem Ausscheiden de...