Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Eine Vertretungsmacht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen hat er aber nur aufgrund entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer. Im Übrigen aber ist seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht beschränkbar.
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG obliegt es dem Verwalter, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Wie weit seine Kompetenzen zur eigenverantwortlichen Geschäftsführung reichen, hängt stets vom konkreten Einzelfall der verwalteten Eigentümergemeinschaft ab. Insbesondere in größeren Gemeinschaften bzw. Wohnanlagen sind seine Befugnisse weiter als in Kleinanlagen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat der Verwalter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hiervon umfasst sind in erster Linie Notmaßnahmen.
Die Wohnungseigentümer haben nach § 27 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erweitern oder zu beschränken. Für das Außenverhältnis Dritten gegenüber hätte etwa eine Beschränkung der Befugnisse keine Wirkung.
Budget für Erhaltungsmaßnahmen
Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, dass der Verwalter grundsätzlich – ohne vorherige Beschlussfassung herbeiführen zu müssen – Erhaltungsmaßnahmen bis 2.500 EUR im Einzelfall eigenständig treffen kann. Vergibt nun der Verwalter einen Auftrag in Höhe von 4.000 EUR, so überschreitet er zwar seine Befugnis im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der mit dem Handwerker geschlossene Vertrag ist allerdings wirksam und bindet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Entscheidend für den Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters in einem Fall, der nicht mehr von den ihm in § 27 Abs. 1 WEG eingeräumten Kompetenzen gedeckt ist, ist die Frage, ob im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Vertragsschluss dem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft entspricht. Ist dies zu bejahen, so liegt eine sogenannte berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag des Verwalters vor, der Aufwendungsersatzanspruch ergibt sich in diesem Fall aus § 683 BGB, § 670 BGB, wonach dem Verwalter sämtliche Aufwendungen zu ersetzen sind.
Ermittlung von Feuchtigkeitsschäden
Zeigt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Feuchtigkeitsschäden im Bereich seines Sondereigentums an, hat der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu ergreifen und dabei insbesondere die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu erforschen. Er kann hierzu ein Gutachten für die Gemeinschaft in Auftrag geben, auch wenn kein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Ergibt das Gutachten, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden ein Nutzungsfehlverhalten des Wohnungseigentümers ist, hat dieser die Kosten des Gutachtens zu tragen.[1]
Veräußerungszustimmung
Ist eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 WEG vereinbart, nach der die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf, und verweigert der Verwalter seine Zustimmung, so hat er bezüglich der ihm auferlegten Verfahrenskosten im Zuge der Verurteilung zur Zustimmungserteilung einen Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er muss diese Kosten jedenfalls nicht tragen. Dies gilt lediglich dann nicht, wenn die Entscheidung des Verwalters, die Zustimmung nicht zu erteilen, offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar war.[2]
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist allerdings umstritten, ob der Verwalter als "Dritter" im Fall der Zustimmungsverweigerung gerichtlich in Anspruch genommen werden kann, oder ob die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist, weil der Verwalter allgemein als ihr Vertretungsorgan fungiert.
Haftung der Gemeinschaft
Der entsprechende Ersatzanspruch des Verwalters richtet sich gegen das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, also die Eigentümergemeinschaft als solche und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner.
Daneben kann der Verwalter die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG auch unmittelbar in Höhe eines Teilbetrags entsprechend des jeweiligen Miteigentumsanteils des Wohnungseigentümers in Anspruch nehmen.
Kurze Verjährung
Für Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters gilt grundsätzlich die 3-jährige Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB.
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