Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

Anders als für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung Dritter

Normenkette

§§ 5 Abs. 4, 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG; § 19 GBO

Das Problem

1. Ein Wohnungseigentümer ändert in eigenem Namen sowie namens aller bisherigen Käufer die Teilungserklärung mit dem Ziel, aus 4 im Erdgeschoss gelegenen, bisher gewerblich zu nutzenden Wohnungseigentumsrechten 6 neue Wohnungseigentumsrechte mit 6 neuen sogenannten "Wohnungskellern" zu schaffen. Zu diesem Zweck wollen die Wohnungseigentümer zunächst das Sondereigentum an den 4 Wohnungseigentumsrechten sowie alle bisherigen Sondernutzungsrechte aufheben. Die Wohnungseigentümer wollen anschließend neue Miteigentumsanteile bilden und diese mit dem jeweiligen Sondereigentum an neuen Wohnungen und Kellerräumen verbinden. Ferner sollen Sondernutzungsrechte neu zugeordnet werden.
2. Auf den entsprechenden Vollzugsantrag beanstandet das Grundbuchamt, dass die Zustimmung sämtlicher Gläubiger in der 3. Abteilung fehle. Diese sei wegen der Änderung von Teil- in Wohnungseigentum sowie wegen der Neubegründung von Sondernutzungsrechten erforderlich.
3. Gegen diese Ansicht richtet sich die Beschwerde. Die Zustimmung der Gläubiger ist ihrer Ansicht nach nicht erforderlich, da bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung geregelt sei, dass eine Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer – damit auch der Gläubiger – stattfinden könne. Zudem sei bei Neubegründung von Sondernutzungsrechten jedem belasteten Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen und mit diesem verbunden worden.

Entscheidung

1. Die Beschwerde ist jedenfalls zum Teil erfolgreich. Entbehrlich ist die Zustimmung dinglich Berechtigter i.S.v. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, soweit es um die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum geht. Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 Abs. 1 WEG) stelle sich als "Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter" gemäß § 15 Abs. 1 WEG dar. Eine Umwandlung sei Inhaltsänderung des Sondereigentums. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimme, dass im Fall der Belastung des Wohnungseigentums mit einer Hypothek, einer Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast die Zustimmung dieser Gläubiger im Fall einer Nutzungsänderung entfällt. Die Zustimmung der aufgeführten Drittberechtigten sei nur erforderlich, wenn es um die Begründung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines anderen Wohnungseigentums oder aber um die Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines mit dem belasteten Wohnungseigentum verbundenen Sondernutzungsrechts gehe. Hingegen bedürfe es keiner Zustimmung der Gläubiger für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt.
2. Anders gestalte sich die Rechtslage, soweit die geplante Änderung der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (Terrassen, Stellplätze, sonstige Flächen) betreffe. § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG mache bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts die Zustimmung des Dritten (nur) entbehrlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden werde. Sei hingegen mit der Neubegründung zugleich die Aufhebung, Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten verbunden, sei Satz 3 aber nicht anzuwenden (Hinweis auf OLG München v. 19.5.2009, 34 Wx 36/09, ZMR 2009 S. 870).

Kommentar

Anmerkung

Der nachträgliche Eingriff in die sachenrechtliche Aufteilung einer Wohnungseigentumsanlage ist – wie der Fall zeigt – hürdenreich. Zum einen müssen alle Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums "an einem Strang" ziehen. Das ist schon schwierig genug. Zum anderen aber müssen aber auch die dinglich Berechtigten an einem Wohnungseigentum mitmachen, soweit sie in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Mit der von den Miteigentümern geplanten Umgestaltung würde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband untergehen. Der Verwalter würde – wenigstens für eine logische Sekunde – sein Amt verlieren, die Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband ihren Partner. Der Verwalter muss also darauf achten, im Fall des Falls wiederbestellt zu werden und erneut einen Vertrag zu schließen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 04.02.2014, 34 Wx 434/13