OLG München Beschluss vom 04.02.2014 - 34 Wx 434/13

Leitsatz (amtlich)

Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG geift insoweit nicht ein (s. bereits OLG München vom 19.5.2009, 34 Wx 36/09).

Normenkette

BGB §§ 876-877; WEG § 5 Abs. 4 S. 2, § 5 S. 3

Verfahrensgang

AG Dachau (Aktenzeichen Karlsfeld Blatt 14789-4)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des AG Dachau - Grundbuchamt - vom 17.10.2013 in der Fassung der am 6.11.2013 hinausgegebenen Abhilfeentscheidung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Zustimmung der Gläubiger in der Dritten Abteilung der gemäß Teilungserklärung vom 1.2.2012 (Urkunde des Notars Dr. Wolfgang Drasch, LL.M., URNr. 203/D/2012) angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher zur Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum entfällt.

II. Der Beschwerdewert wird, bezogen auf die Zurückweisung, auf 5.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Mit Urkunde vom 19.8.2013 änderte die Beteiligte zu 1 in eigenem Namen sowie namens aller bisherigen Käufer - der Beteiligten zu 2 - die Teilungserklärung (§ 8 WEG) vom 1.2.2012 ab mit dem Ziel, aus vier im Erdgeschoss gelegenen, bisher gewerblich zu nutzenden Einheiten (Nrn. 26 bis 29) sechs neue Wohneinheiten (Nrn. 201 bis 206) mit sechs neuen sog. Wohnungskellern (Nrn. 207 bis 212) zu schaffen. Zu diesem Zweck hoben die Beteiligten das Sondereigentum an den vorbezeichneten Einheiten sowie alle Sondernutzungsrechte gemäß Abschn. B Ziff. 2 der Vorurkunde auf, um sie mit der gegenständlichen Urkunde (Ziff. III) anschließend neu zu begründen. Die Beteiligten bildeten neue Miteigentumsanteile und verbanden diese mit dem jeweiligen Sondereigentum an den neuen Wohnungen und Kellerräumen. Ziff. III der Urkunde enthält sodann die Neuzuordnung von Sondernutzungsrechten sowie Ziff. IV die Bewilligung und den Eintragungsantrag.

Auf den Vollzugsantrag vom 8.10.2013 hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 17.10.2013 - soweit noch von Interesse - beanstandet, dass die Zustimmung sämtlicher Gläubiger in der Dritten Abteilung fehle, diese aber wegen der Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum sowie wegen Neubegründung von Sondernutzungsrechten erforderlich sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Die Zustimmung der Gläubiger sei nicht erforderlich, da bereits in der Teilungserklärung geregelt sei, dass eine Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer - damit auch der Gläubiger - stattfinden könne. Zudem sei bei Neubegründung von Sondernutzungsrechten jedem belasteten Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen und mit diesem verbunden worden.

Das Grundbuchamt hat sich zur Abhilfe insoweit nicht in der Lage gesehen.

II. Die nach § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nach § 18 Abs. 1 GBO (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71 Rz. 1; § 18 Rz. 53) ist nur zum Teil erfolgreich.

1. Entbehrlich ist die Zustimmung dinglich Berechtigter i.S.v. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, soweit es um die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum geht. In diesem Umfang hat die Zwischenverfügung keinen Bestand.

a) Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 Abs. 1 WEG) stellt sich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. § 15 Abs. 1 WEG dar (BayObLG FGPrax 2005, 11; KG ZMR 2007, 299; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Aufl., § 1 Rz. 20). Eine Umwandlung ist Inhaltsänderung des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; § 877 BGB; s. BGH NJW-RR 2012, 1036; BayObLG Rpfleger 1986, 177; auch Rapp in Beck'sches Notarhandbuch 5. Aufl. A III Rz. 110). Nach der bis 30.6.2007 gültigen Rechtslage war für die Umwandlung die Zustimmung der dinglich Berechtigten an der betroffenen Einheit, aber auch die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den anderen Einheiten in derselben Wohnanlage erforderlich (BayObLGZ 1989, 28; Rapp, a.a.O.).

Seit dem 1.7.2007 bestimmt § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, dass im Falle der Belastung des Wohnungseigentums mit einer Hypothek, einer Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast die Zustimmung dieser Gläubiger im Fall einer Nutzungsänderung entfällt. Denn nur erforderlich ist die Zustimmung der aufgeführten Drittberechtigten, wenn es um die Begründung eines Sondernutzungsrechts (zum Begriff etwa BGHZ 145, 158; OLG München vom 19.5.2009, 34 Wx 36/09, Rpfleger 2009, 562) zugunsten einer anderen Wohnung oder aber um die Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines mit dem belasteten Sondereigentum verbundenen Sondernutzungsrechts geht (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rz. 61). Hingegen bedarf es keiner Zustimmung der Gläubiger für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt (KG Rpfleger 2011, 268; auch Demharter Anhang zu § 3 Rz. 95 und 79).

b) Zudem enthält d...