Eintragung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts

Leitsatz

Für die Eintragung eines bisher nicht gebuchten ("schuldrechtlichen") Sondernutzungsrechts (hier: Kfz-Stellplatz) im Grundbuch eines Wohnungseigentums ist bei bestehender Wohnungseigentümergemeinschaft die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in Form der Bewilligung auch dann erforderlich, wenn ein Ausschluss aller (übrigen) Wohnungseigentümer unter der aufschiebenden Bedingung einer positiven Zuweisung zu einem Wohnungseigentum in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung vorbehalten wurde, eine solche aber nicht eingetragen wurde, und nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Sondernutzungsrecht seit erstmaliger Übertragung anderweitig abgetreten wurde.

Normenkette

WEG §§ 13 Abs. 2 Satz 1, 15 Abs. 1

Das Problem

1. Bauträger T teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. Er errichtet 1 Gebäude mit 4 Wohnungseigentumsrechten, 4 "Reihenhäuser sowie 1 Tiefgarage. In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung" weist T einigen Wohnungseigentumsrechten Flächen als Sondernutzungsrecht zu. In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung lautet es hinsichtlich weiterer Sondernutzungsrechte wie folgt:

   Es werden weitere Sondernutzungsrechte hinsichtlich der in der Z-Straße gelegenen 4 Kfz-Stellplätze begründet, wie sie im beigefügten Lageplan mit den Nummern St 1 bis St 4 bezeichnet sind. Sie werden aufschiebend bedingt durch die Zuordnung zu einzelnen Wohnungen bestellt und zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt.

   Eine Regelung zur "Übertragung" von Sondernutzungsrechten enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht.

2. Am 8. Dezember 1995 legt der Notar dem Grundbuchamt die Teilungserklärung sowie die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung"zum Vollzug aller noch nicht erledigter Anträge" vor. Am 7. März 1996 reicht er einen Nachtrag mit Aufteilungsplänen sowie den Lageplan, in dem die Sondernutzungsflächen farblich eingezeichnet sind, ein. In dem Lageplan sind die Kfz-Stellplätze St 1 bis St 4 zeichnerisch dargestellt und gekennzeichnet. Die Teilung wird im März 1996 im Grundbuch vollzogen und dabei auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung samt Nachtrag Bezug genommen. Im Bestandsverzeichnis ist im Hinblick auf Sondernutzungsrechte eingetragen: "wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte wird auf die Bewilligung vom 8. Dezember 1995 … und vom 7. März 1996 … Bezug genommen".
3. Im November 1996 veräußert T das Wohnungseigentum Nr. 20 an B. Als mitverkauft wird das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz St 2 bezeichnet. Im Vertrag Ziff. II. heißt es am Ende: "Dieses Sondernutzungsrecht wird hiermit dem Wohnungseigentum Nr. 20 zugeordnet. Die Eintragung der Zuordnung als Inhalt des Sondereigentums der Einheit Nr. 20 wird hiermit bewilligt und beantragt." Der Vertrag wird dem Grundbuchamt Ende November 1996 vom Notar mit dem Antrag auf Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung vorgelegt. Am gleichen Tag legt der Notar zudem mit gesondertem Schreiben eine Grundschuldbestellungsurkunde vor. Auf dem beigelegten Formblatt wird Bezug genommen auf diese Urkunde und der Antrag gestellt auf "Vollzug aller noch nicht erledigter Anträge". Das Grundbuchamt hat darauf die im Kaufvertrag bewilligte Auflassungsvormerkung eingetragen, wie auch alle Anträge hinsichtlich der Grundschuldbestellungsurkunde erledigt. Eine Zuordnung des Sondernutzungsrechts am Stellplatz St 2 ist im Grundbuch nicht vermerkt.
4. Im Jahr 2008 veräußert B das Wohnungseigentum Nr. 20 an B1. Der veräußerte Grundbesitz ist wie folgt bezeichnet: "107,40/1500 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichneten Räumen des Reihenhauses … und: 0,101/1500 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichneten Tiefgaragenstellplatz". Ein Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen Stellplatz ist nicht erwähnt.
5. Im Jahr 2016 veräußert B1 das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz St 2 an B3. Nach Hinweis des Grundbuchamts, die Zuordnung des Kfz-Stellplatzes sei im Grundbuch nicht eingetragen, stellt der Notar zusätzlich den Antrag, die Zuordnung gemäß der Urkunde vom 22. November 1996 nachzutragen.
6. Das Grundbuchamt weist diese Eintragungsanträge zurück. Hiergegen richtet sich die Beschwerde. Diese meint, das Sondernutzungsrecht sei mit dinglicher Wirkung infolge des Bedingungseintritts, nämlich der Zuweisung, entstanden; einer – ohnehin nur klarstellenden – Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch habe es nicht bedurft. Die "negative Komponente" des Sondernutzungsrechts sei durch den aufschiebend bedingten Ausschluss sämtlicher Wohnungseigentümer von der Nutzung gemäß der Urkunde vom 28. Dezember 1995 begründet worden. Dieser aufschiebend bedingte Ausschluss sei durch Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch verdinglicht worden. Die positive Komponente folge aus der Zuordnung in der Urkunde vom November 1996. Die Zuweisung der alleinigen Nutz...