Allstimmiger Beschluss über eine Änderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels kann als (formlose) schuldrechtliche Vereinbarung angesehen werden

Leitsatz

Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch, wenn er durch sie begünstigt wird

Normenkette

§ 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs.2 WEG

Kommentar

1. Bereits 1979 wurde von sämtlichen Eigentümern allstimmig (ohne Stimmenthaltung) beschlossen, dass das Wohngeld nicht (mehr) entsprechend den Miteigentumsanteilen lt. Teilungserklärung, sondern nach der qm-Grundfläche der Einheiten umzulegen sei. Über diesen veränderten Verteilungsschlüssel wurde nachfolgend auch 20 Jahre abgerechnet, zuletzt auch über die vorgelegte Jahresabrechnung für 1998 und zum Wirtschaftsplan für 1999. Weiterhin wurden diverse Sanierungen im Gemeinschaftseigentum beschlossen, die teils aus der vorhandenen Rücklage und teils in Form einer Sonderumlage (zu erheben nach Miteigentumsanteilen) finanziert werden sollten. Diese Beschlüsse wurden angefochten, im Endergebnis jedoch nur mit teilweisem Erfolg.

2. Mit dem allstimmigen "Beschluss" 1979 trafen alle Eigentümer eine Vereinbarung und Änderung des bisher in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssels (u.a. neuerliche Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach qm-Grundfläche der Sondereigentumseinheiten). Dass hier im Protokoll zu dieser Versammlung nicht ausdrücklich von einer "Vereinbarung", sondern nur von einem "einstimmigen Beschluss" die Rede war, steht einer Vereinbarung nicht entgegen. Die Änderung der Teilungserklärung erfolgte hier mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer (ohne Gegenstimmen und ohne Enthaltung); der Regelungsgehalt des "Beschlusses" lässt auch eindeutig erkennen, dass die Wohnungseigentümer das Statut der Gemeinschaft in einem wesentlichen Punkt grundsätzlich und auf Dauer ändern wollten (auch in Änderung der bisherigen Kostenverteilungs-Begünstigung der Wohnungen im Dachgeschoss). Damit stellte sich vorliegend auch nicht die vom BGH (vom 20.09.2000) behandelte Frage der Gültigkeit bzw. Nichtigkeit vereinbarungsersetzender Mehrheitsbeschlüsse. Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist innerhalb der bestehenden Gemeinschaft formlos gültig. Gegenüber einem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirkt sie allerdings nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs.2 WEG); dies ist hier zwar nicht der Fall; gleichwohl ist die 1979 getroffene Vereinbarung nicht durch den Eintritt der Sondernachfolger hinfällig bzw. unwirksam geworden, da eine Sondernachfolger begünstigende Regelung für diese auch ohne Eintragung wirksam ist (vgl. BayObLG, WE 1992, 229). Dies war rechnerisch - bezogen auf die anteilige Belastung des Antragstellers - der Fall.

3. Wird nun eine Sonderumlage nach wie vor nach Miteigentumsanteilen erhoben (als Einnahme), ändert dies nichts an der Verpflichtung, die Abrechnung gemäß dem vereinbarten Verteilungsschlüssel vorzunehmen; denn eine Sonderumlage ist lediglich eine Vorauszahlung der Wohnungseigentümer auf die zu erwartenden Kosten hier der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen.

4. Auch die Kabelgebühren wurden in der Jahresabrechnung 1998 zu Unrecht nicht nach qm-Grundfläche abgerechnet; die Kosten eines Anschlusses an das Breitbandkabelnetz oder die laufenden monatlichen Entgelte an die Telekom oder an Kabelservice-Gesellschaften sind ebenfalls Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die entsprechend dem geltenden Verteilungsschlüssel abzurechnen sind, wenn nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Interesse einer höheren Verteilungsgerechtigkeit ein abweichender Verteilungsschlüssel bestimmt ist.

5. Auch wenn ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Wirtschaftsplans nicht schon grundsätzlich mit der Genehmigung der Jahresabrechnung für den entsprechenden Zeitraum entfällt, ging vorliegend das LG zutreffend von einem Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses auf Seiten des Beschwerdeführers aus. Es ist nach erfolgter Abrechnung nämlich nicht ersichtlich, dass aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan für 1999 weitere Ansprüche hergeleitet werden könnten, als aus dem - bestandskräftigen - Beschluss über die Jahresabrechnung für 1999.

6. Gerichtskostenquotelung, jedoch keine Erstattung außergerichtlicher Kosten bei Geschäftswert des Verfahrens von DM 50.000,-

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.02.2001, 3 Wx 392/00)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Rechtsbedeutsam ist an dieser Entscheidung, dass vorliegend von einer Kostenverteilungsänderung nicht durch Beschluss, sondern aufgrund der Zustimmung aller Eigentümer von einer (schuldrechtlichen) Vereinbarung in formloser Form ausgegangen wurde. Die Abgrenzungskriterien Beschluss/(schuldrechtliche) Vereinbarung sind allerdings z. Zt. heftig umstritten (vgl. auch Häublein, ZMR 3/2001, 165 und dort Fu. 37). Auch solche Vereinbarungen sieht das Gesetz in § 10 Abs.1 Satz 2 WEG vor. Damit musste auch nicht die Problematik sog. vereinbarungsändernder Beschlüsse mit Nichtigkeitsfolge im Sinne der neue...