AG Offenbach Urteil vom 28.10.2020 - 310 C 72/19

Tenor

1. Der in der Wohnungserbbauberechtigtenversammlung vom 07.12.2019 unter TOP 8 und 8.1 gefasste Beschluss (Wahl der Firma pp. zur Verwalterin mit sofortiger Wirkung bis zum 31.12.2022) wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtstreits haben die Beklagten zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht zuvor der Kläger Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

4. Der Streitwert wird auf 2.970,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die pp.. Der Kläger ist Wohnungserbbauberechtigter der Wohnung pp., die Beklagten sind die übrigen Erbbauberechtigten.

Mit Beschluss TOP 8 der Wohnungserbbauberechtigtenversammlung vom 09.12.2017 wurde die pp. „mit sofortiger Wirkung bis zum 31.12.2019” zur Verwalterin gewählt. Der Beschluss ist im Nachgang angefochten und mit Urteil des AG Offenbach am Main vom 05.10.2018 (Az. 320 C 6/18) für ungültig erklärt worden. Gegen das Urteil ist Berufung eingelegt worden, das Berufungsverfahren wird bei dem LG Frankfurt am Main unter dem Az. 2-13 S 171/18 geführt.

Mit Beschluss zu TOP 8 der Wohnungserbbauberechtigtenversammlung vom 08.12.2018 wurde die pp. erneut zur Verwalterin gewählt. Auch dieser Beschluss ist im Nachgang angefochten und sodann mit Urteil des AG Offenbach am Main vom 25.10.2019 (Az. 320 C 13/19) für ungültig erklärt worden. Gegen das Urteil ist ebenfalls Berufung eingelegt worden, das Berufungsverfahren wird bei dem LG Frankfurt am Main unter dem Az. 2-13 C 23/20 geführt.

Mit Einladung vom 18.11.2019, mit der auch die „Tagesordnung” Anlage W1, Bl. 89 ff. der Akte versandt wurde, wurden die Erbbauberechtigten zur ordentlichen Erbbauberechtigtenversammlung vom 07.12.2019 eingeladen.

In der Versammlung vom 07.12.2019 ist dann die pp. mit Beschluss zu TOP 8 / TOP 8.1 „mit sofortiger Wirkung bis zum 31.12.2022” erneut zur Verwalterin gewählt worden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das Versammlungsprotokoll Bl. 45 ff. (52 – 54) der Akte verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass dieser Beschluss für ungültig zu erklären sei. Der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da den Erbbauberechtigten keine hinreichenden Informationen über die zur Wahl stehenden weiteren Verwalter zur Verfügung gestanden hätten, so dass sich die Erbbauberechtigten nicht ordnungsgemäß auf die Wahl hätten vorbereiten können. Zwar wurden in der Einladung die Namen der möglichen Verwalter genannt, dies sei jedoch gerade vor dem Hintergrund, dass es sich bei der Verwalterwahl in der streitbefangenen Liegenschaft um ein „brisantes Thema” oben handle und sämtliche Verwalterwahlen seit 2009 angefochten wurden, nicht ausreichend.

Die Wahl der pp. zur Verwalterin entspreche zudem auch deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil diese von Herrn pp., der gleichzeitig als Verwaltungsbeirat tätig ist, maßgeblich kontrolliert werde.

Darüber hinaus sei der Beschluss aufgrund der auf Seite 7 ff. der Klagebegründung (Bl. 65 ff. der Akte) geschilderten Vorfälle in der Erbbauberechtigtenversammlung vom 07.12.2019, die unter Hinzuziehung eines Saalschutzes stattfand, für ungültig zu erklären.

Im Übrigen habe sich die Immobilienverwaltung Rosenpark GmbH in der Vergangenheit als ungeeignet herausgestellt, ihrer Verwaltertätigkeit ordnungsgemäß auszuüben: So sei sie nicht in der Lage, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen; die Abrechnungen 2016 und 2017 wurden nicht genehmigt und die Beschlussfassung über die Abrechnung 2018 unter TOP 5 der hier in Rede stehenden Versammlung „zurückgezogen”, wobei es in der vorgelegten Abrechnung zu massiven Abweichungen gegenüber dem Wirtschaftsplan gekommen sei. Des Weiteren habe die Verwalterin bis heute keine Verwalterhaftpflichtversicherung abgeschlossen und vereitele regelmäßig berechtigte Einsichtsbegehren in die Verwalterunterlagen. Nicht zuletzt sei es bereits in der Vergangenheit zu diversen finanziellen Unregelmäßigkeiten im Zusammenhang mit dem Mahnwesen und durch die pp. verursachten Prozesskosten gekommen. Dadurch, dass sie im Jahr 2018 Müllpressen zum Preis von 42.311,64 EUR sowie Waschmaschinen und Bekleidung für die Hausmeister aus dem Gemeinschaftsvermögen anschaffte, ohne dass es hierfür einen Beschluss der Erbbauberechtigten gab, sie Pflasterarbeiten ohne entsprechenden Beschluss der Erbbauberechtigten in Auftrag gab, einen „fünften Hausmeister” sowie weitere Beschäftigte jeweils ohne entsprechenden Beschluss der Erbbauberechtigten anstellte sowie eigenmächtig eine Vielzahl von Anschaffungen vornahm, die das Sondereigentum verschiedener Erbbauberechtigter betreffen und zudem überhöhte Zahlungen an die Verwaltungsbeiräte leistete, habe die pp. ebenfalls ihre Ungeeignetheit zur Ausübung der Verwaltertätigkeit gezeigt.

Die Klage ist am 24.12.2019 bei Gericht eingegangen. Nachdem der Streitwert am 27.12.2019 vorläufig festgesetzt und der Gerichtsko...