AG Köln Urteil vom 27.01.2011 - 210 C 107/10

Tenor

Es wird festgestellt, dass der Kläger als Erdgeschossmieter des Objektes R. Weg 1 in Köln, aus dem Dauermietvertrag vom 15.12.1964, seinerzeit noch abgeschlossen mit der Gemeinnützigen F. Wohnungsgesellschaft Köln mbH in Verbindung mit der Hausordnung, Stand: Januar 1960, dort Ziff. 12., seit dem 12.5.2009 nicht mehr verpflichtet ist, Bürgersteige und Hauszugänge des o.g. Objektes von Schnee und Eis freizuhalten und bei Glätte zu bestreuen; jeweils von seiner Grundstückshälfte aus soweit mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden sind.

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen der Kläger zu 1/6 und die Beklagte zu 2. zu 5/6. Die Beklagte zu 2. hat ihre außergerichtlichen Kosten selbst, der Kläger die der Beklagten zu 1. zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Mieter der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung des Hauses R. Weg 1, in Köln auf der Grundlage des Mietvertrages vom 15.12.1964; vgl. Bl. 6 ff.. Die Beklagte zu 2. trat nach Erwerb des Hauses und Eintragung in das Grundbuch am 19.11.2008 als Vermieterin in das Mietverhältnis ein.

Der Mietvertrag von 1964 nimmt in § 14 Bezug auf die Hausordnung, die auf dem Stand von 1960 ist. Unter der Überschrift "Reinigung und Pflege" heißt es in Ziffer 12. der Hausordnung, unter der Bezeichnung "Schnee und Eis":

"Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen diese ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus. Die Polizei hält sich bei Vernachlässigung dieser Pflichten an die Erdgeschossmieter".

Mit Schreiben vom 11.05.2009 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass er den Winterdienst nicht mehr übernehmen könne und legte der Beklagten ein ärztliches Attest vom 22.04.2009 vor, in dem es heißt, dass Schneeräumen für ihn eine akut bedrohliche Herzbelastung darstelle (vgl. Bl. 21, 22 d.A.).

Mit Schreiben vom 26.05.2009 und 10.11.2009 teilten Konzernunternehmen der Beklagten zu 2. dem Kläger mit, dass daran festgehalten werde, dass der Kläger - wenn auch nicht persönlich - verpflichtet sei, die Schneebeseitigung etc. zu übernehmen.

Der Kläger hat ursprünglich nur die Beklagte zu 1. verklagt, die Klage aber insoweit mit Schriftsatz vom 15.11.2010 zurück genommen.

Der Kläger behauptet, dass er aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei, den Winterdienst durchzuführen. Er ist der Meinung, dass die Regelung der Hausordnung über das Verhalten bei Schnee und Eis nicht wirksam sei. Jedenfalls sei er aufgrund seines Alters und seines Gesundheitszustands von dem Winterdienst zu befreien.

Der Kläger beantragt,

festzustellen, dass er als Erdgeschossmieter des Objektes R. Weg 1 in Köln aus dem Mietvertrag vom 15.12.1964, seinerzeit noch abgeschlossen mit der Gemeinnützigen F. Wohnungsbaugesellschaft Köln mbH, in Verbindung mit der Hausordnung, Stand: Januar 1960, dort Ziff. 12., seit dem 11.05.2009, hilfsweise seit dem 01.10.2009, hilfsweise mit Rechtskraft der Entscheidung nicht mehr verpflichtet ist, Bürgersteige und Hauszugänge des o.g. Objektes von Schnee und Eis freizuhalten und bei Glätte zu bestreuen; jeweils von seiner Grundstückshälfte aus soweit mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden sind.

Die Beklagte zu 2. beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 2. bestreitet mit Nichtwissen, dass der Kläger aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei, den Winterdienst zu erfüllen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Kläger hat ein rechtliches Interesse an der baldigen Feststellung, dass er nicht mehr zur Durchführung des Winterdienstes vor dem Haus seiner Erdgeschosswohnung verpflichtet ist, da mit dieser Verpflichtung erhebliche Haftungsrisiken verbunden sind und die Beklagte zu 2. an der Verantwortung des Klägers in Bezug auf den Winterdienst festhält.

Der Kläger ist durch die Mitteilung mit Schreiben vom 11.5.2009, dass er die Schneeräumarbeiten aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr übernehmen könne, von der Durchführung des Winterdienstes vor dem oben näher bezeichneten Haus frei geworden.

Die Regelung in der Hausordnung unter der Überschrift "Reinigung und Pflege" in Ziffer 12., die den Kläger als Erdgeschossmieter zur Beseitigung von Schnee, Eis und Glätte auf den Bürgersteigen und Hauszugängen jeweils vor seiner Grundstückshälfte verpflichtet, ist nicht wirksam Vertragsbestandteil geworden. Dies ergibt sich zwar nicht aus den konkreten gesetzlichen Bestimmungen über die Inhaltskontrolle von Formularverträgen (§§ 305 ff...