AG Köln Urteil vom 23.07.2019 - 215 C 37/19

Tenor

Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.04.2019 zu TOP 3 gefasste Beschluss wird für ungültig zu erklärt.

Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.04.2019 zu TOP 4 gefasste Beschluss wird insoweit für ungültig erklärt, als die Verteilung der voraussichtlichen Kosten der Hausreinigung nach Miteigentumsanteilen erfolgt und nicht nach Sondereigentumseinheiten.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien bilden die WEG „T.weg 47” in Köln.

In der Eigentümerversammlung vom 06.09.2017 wurde unter TOP 9a mehrheitlich beschlossen, die Kosten der Hausreinigung abweichend von der Teilungserklärung künftig nach Anzahl der Wohnungen zu verteilen. Auf den Wortlaut der Beschlussfassung (Bl. 65 GA, Anl. K7) wird verwiesen.

In der Eigentümerversammlung vom 03.04.2019 wurde zu TOP 3 mehrheitlich beschlossen, die Jahresabrechnung für den Zeitraum 01.07.2017 bis 30.06.2018 zu genehmigen. Die Hausreinigungskosten wurden nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Unter TOP 4 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 mit Fortgeltung beschlossen.

Wegen des Wortlauts der Beschlussfassungen wird auf das Protokoll (Bl. 31 ff. GA; Anl. K6) verwiesen. Auf die Jahresabrechnung des Klägers, Stand 18.03.2019 (Bl. 6 ff. GA; Anl. K2) nebst Korrektur, Stand 25.03.2019 (Bl. 14 ff. GA; Anl. K3) wird verwiesen. Auf den Wirtschaftsplan, Stand 18.03.2019 (Bl. 24 ff. GA; Anl. K4) nebst Korrektur, Stand 25.03.2019 (Bl. 28 ff. GA; Anl. K5) wird verwiesen.

Der Kläger rügt die Nichteinhaltung der Ladungsfrist, das Ladungsschreiben vom 18.03.2019 sei dem Kläger erst am 23.03.2019 zugegangen. Aufgrund der verkürzten Ladungsfrist sei dem Kläger eine Teilnahme an der Versammlung nicht möglich gewesen, daher habe er bereits im Vorfeld die Verwaltung gebeten, die Versammlung zu verschieben. Er meint, ein weiterer formaler Mangel liege in der Terminierung auf einen Werktag, 15.00 Uhr.

Er rügt zu TOP 3, die Abrechnung, Fassung 25.03.2019 sei erst am 29.03.2019 zugegangen, so dass keine ausreichende Prüfungsmöglichkeit – lediglich fünf Tage – bestanden habe. Der Kläger meint, TOP 3 sei nichtig, da er vor dem Hintergrund zweiter vorliegender Versionen nicht ausreichend bestimmt sei, welche Abrechnung genehmigt wurde. Ferner sei der Begriff „Hausgeldabrechnungen” unbestimmt, da nicht klar sei, ob die Gesamt- und/oder die Einzelabrechnungen genehmigt werden. Zumindest bzgl. der Kosten Heizkostenabrechnung sei der Beschluss unbestimmt, da auf eine Versammlung vom 09.08.2017 Bezug genommen werde. Das Schicksal der Verteilung der Hausreinigungskosten bleibe ferner offen. Er rügt eine Vielzahl weiterer materieller Mängel.

Zu TOP 4 meint der Kläger, dem Wirtschaftsplan sei in Bezug auf die Hausreinigungskosten ein falscher Verteilerschlüssel zu Grunde gelegt worden und verweist auf den Beschluss zu TOP 9a aus der Versammlung vom 06.09.2017.

Der Kläger beantragt:

1. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.04.2019 zu TOP 3 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;
2. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.04.2019 zu TOP 4 gefassten Beschluss insoweit für ungültig zu erklären, als die Verteilung der voraussichtlichen Kosten der Hausreinigung nach Miteigentumsanteilen erfolgt und nicht nach Sondereigentumseinheiten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie meinen, der Beschluss sei bestimmt, denn bei verständiger Würdigung sei zweifelsfrei die Korrektur des Schriftstücks genehmigt worden. Es sei im Allgemeinen so, dass eine Korrektur eine vorherige Version ersetze. Auch Rechtsnachfolgern sei dies klar, da die Korrektur-Version in die Beschlusssammlung aufgenommen worden sei. Sie behaupten, die Einladungen seien unter dem 18.03.2019 erstellt und versandt worden. Jedenfalls liege hier der erforderliche Kausalzusammenhang nicht vor.

Zum Zeitpunkt der Versammlung verweisen sie darauf, die Eigentümerversammlungen in 2017 und 2019 haben auch jeweils um 14.00 Uhr stattgefunden.

Den vom Kläger gerügten weiteren materiellen Mängeln treten sie entgegen.

Zu TOP 4 verweisen sie darauf, es handele sich beim Wirtschaftsplan um eine reine Kostenschätzung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 09.07.2019 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Dahinstehen kann, ob die Beschlüsse bereits unter formalen Mängeln leiden, jedenfalls widersprechen die angefochtenen Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG.

TOP 3

Die Beschlussfassung zu TOP 3 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 W...