AG Kerpen Beschluss vom 18.07.2002 - 15 II 18/02

Tenor

Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft „D.straße …” in Frechen zur Jahresabrechnung 2001 (vom 1.1. bis 31.12.2001) wird insofern für ungültig erklärt, als dort die Kosten für die „Außenanlage.Winterdienst”, die Hausmeister-Vergütung und die Hausreinigung nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Wohnungseinheiten verteilt worden sind.

Weiter wird die unter TOP 1 beschlossene Entlastung der Beiräte und des Verwalters für das Wirtschaftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2001 für unwirksam erklärt.

Es wird festgestellt, daß für zukünftige Wohngeldabrechnungen hinsichtlich der Positionen „Außenanlagenpflege, Hausmeisterausgaben und Hausreinigungsausgaben” eine Verteilung nach Wohnungseinheiten vorzunehmen ist.

Im übrigen werden die Feststellungsanträge als unzulässig zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten werden den Antragsgegnern auferlegt.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet nicht statt.

Gründe

Der Antragsteller ist Miteigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

Auszugsweise lautet die für das Gemeinschaftsverhältnis maßgebende Teilungserklärung wie folgt (vgl. Bl. 47 f. GA):

„III. Lastentragung

…

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung der Eigentumsanlage tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist.

1. Soweit Verbrauchskosten für jede Eigentumseinheit durch vorhandene Meßvorrichtungen oder in anderer Weise festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein. Dies gilt insbesondere für die jetzt oder später vorhandenen Meßeinrichtungen für Wassererwärmer und Heizung.
2. Gebühren und Kosten für Wasserverbrauch und Kanalbenutzung werden nach Köpfen abgerechnet.
3. Die Kosten für die Gemeinschaftsantenne werden nach der Zahl der Anschlüsse umgelegt.
4. Sonstige Umlagekosten sollen die jeweiligen Gemeinschaftseigentümer selber mehrheitlich bestimmen.”

Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 23.1.1996 (Bl. 56 ff. GA) faßte die Gemeinschaft unter TOP 6 seinerzeit folgenden Beschluß:

„6.1 Änderung des Betriebskostenschlüssels Die WEG beschließt mehrheitlich bei 1 Stimm-Enthaltung, daß die Betriebskostenschlüssel für Außenanlagenpflege, Hausmeisterausgaben und Hausreinigungskosten an 1996 erstmalig und ferner nach Wohnungseinheiten abgerechnet werden (bisherige Abrechnungsform nach qm).”

In der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 legte der Verwalter die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001 zur Genehmigung der Gemeinschaft vor.

Auszugsweise lautet das Protokoll dazu (vgl. Bl. 68 GA):

TOP 1 Rechnungsprüfung, Entlastung der Beiräte und des Verwalters für das Rechnungsjahr 1.1. bis 31.12.2001

Beschluss:

„Der Beirat und der Verwalter wurden für das Rechnungsjahr 01.01.–31.12.2001 entlastet.

…

Jastimmen: 26 Neinstimmen: 1 Enthaltungen: 1”

Bei der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001 wurden die Kosten für die Außenanlage, die Hausmeister-Vergütung und die Hausreinigungskosten nach MEA verteilt (vgl. Bl. 19 GA).

Der Antragsteller hält diese Kostenverteilung für rechtswidrig, da der Beschluß der Gemeinschaft vom 23.1.1996 wirksam sei. Er ficht daher den Beschluß zu TOP 1 an und begehrt für die Zukunft eine entsprechende Feststellung.

Er beantragt,

den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 zu TOP 1 für unwirksam zu erklären und

festzustellen, daß aufgrund des Beschlusses der Gemeinschaft vom 23.1.1996 – dort zu TOP 6 – die Betriebskosten für die Außenanlagenpflege, Hausmeisterausgaben und Hausreinigungskosten nicht nach qm oder Miteigentumsanteilen sondern nach Wohnungseinheiten abgerechnet werden müssen, und

zu klären, inwieweit die Öffnungsklausel der Teilungserklärung, Seite 25 III d

„Sonstige Umlagekosten sollen die jeweiligen Gemeinschaftseigentümer selber mehrheitlich bestimmen”,

die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, alle Umlagefaktoren für Betriebskosten außer denen, die in der Teilungserklärung unter III a), b) und c) genannt sind, durch Mehrheitsbeschluß zu verändern sowie

zu klären, ob die jahrelange Abrechnungspraxis der Hausgeldabrechnungen, die bis zum 31.12.1999 abgerechnet wurden (z.B. Verwaltergebühren nach Wohneinheiten, Müllabfuhr nach Anzahl der Personen) nach wie vor gültig sind.

Die Antragsgegner haben keinen Antrag gestellt.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4.6.2002 wird Bezug genommen.

Die Anträge sind weit überwiegend begründet.

Der Beschluß zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 teilweise für unwirksam zu erklären.

Mit dem Beschluß sollte ersichtlich die Jahresabrechnung für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2001 genehmigt werden. Dies ergibt sich aus der Überschrift zu TOP 1, wo von einer „Rechnungsprüfung” die Rede ist. Außerdem deutet die Entlastung des Beirats und des Verwalters in diese Richtung. Denn auch wenn hinsichtlich der Wirkungen zwischen einer Beschlußfassung über die Jahresabrechnung un...