AG Hamburg Urteil vom 27.04.2005 - 46 C 46/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb Vermieterin, der Beklagte seit Juli 1979 Mieter einer Wohnung im Parterre des Hauses, Hamburg. Die Wohnung ist ausweislich des Mietvertrages 50,7 m² groß und verfügt über drei Zimmer und einen rückwärtigen mitvermieteten Garten. Im Mietvertrag heißt es unter § 1:

„Bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, WC, Keller, Boden (maschinenschriftlich) E-Herd in der Küche sowie E-Heizung und Außenbad.”

Die Miete betrug zuletzt seit 01.01.2001 unverändert 258,40 EUR netto kalt, entsprechend 5,00 EUR je m² bei einer im Mieterhöhungsverfahren zugrundegelegten Fläche von 51,68 m².

Mit Schreiben vom 23.10.2004 erbat die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 303,87 EUR, entsprechend 5,88 EUR je m² und gab als Rasterfeld an C 2 bzw. B 2 Oberwert. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsschreibens wird auf die Anlage K 1, Bl. 4 d. A., Bezug genommen.

Der Beklagte hat der geforderten Mieterhöhung nicht zugestimmt.

Die Klägerin ist der Auffassung, daß das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der Lage und Ausstattung der Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 258,40 EUR auf 303,87 EUR für die von ihm bewohnte Wohnung, Hamburg, mit Wirkung vom 01.01.2004 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hält die Mieterhöhung für unberechtigt. Der Beklagte behauptet, bei Anmietung sei die Wohnung mit einer Kohle-Narag-Heizung ausgestattet gewesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme des Augenscheines sowie durch Vernehmung der Zeugen H. und G..

Für das Ergebnis der Augenscheinseinnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.09.2004 und für das Ergebnis der weiteren Beweisaufnahme auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.04.2005 Bezug genommen. Für das weitere Vorbringen der Parteien wird Bezug genommen auf den Sachvortrag in den Schriftsätzen nebst Anlagen sowie die zu Protokoll gegebenen Erklärungen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die vom Beklagten angemietete Wohnung in der in Hamburg mit Wirkung ab 01.01.2004 gemäß § 558 BGB.

Der Beklagte bezahlt bereits jetzt einen Mietzins, der oberhalb der geschuldeten ortsüblichen Miete liegt. Derzeit beträgt der Mietzins je m² 5,00 EUR. Dieser Wert liegt bereits deutlich oberhalb des Oberwertes des Rasterfeldes A 2 mit einem Mittelwert von 4,06 EUR und einer Mietzinsspanne von 3,61 EUR bis 4,63 EUR des hier maßgeblichen Mietenspiegels 2003.

Daß im vorliegenden Fall das Rasterfeld A 2 anzuwenden ist und nicht wie von der Klägerin behauptet entweder das Rasterfeld B 2 oder C 2, steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme fest. Zwar spricht zunächst die Formulierung im Mietvertrag mit E-Heizung dafür, daß vermieterseits eine Heizung zur Verfügung gestellt worden ist. Der Beklagte konnte aber darlegen und beweisen, daß vermieterseits gerade eine Sammelheizung nicht zur Verfügung gestellt wurde. Die Zeugen haben glaubhaft und anschaulich geschildert, daß zu Mietbeginn ein Kohleofen als Heizquelle einer Narag-Heizung vorhanden gewesen ist. Der Beklagte hat diesen Ofen auch durch Fotos dokumentiert, die entsprechende Stelle, an der sich der Ofen befunden hatte, war anläßlich des Ortstermines durch das Gericht noch deutlich erkennbar. Damit entfällt das für die Einordnung wesentliche Merkmal „mit Sammelheizung”. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Kohle-befeuerte Narag-Heizung keine Sammelheizung (vgl. u.a. Landgericht Hamburg, Urteil vom 22. März 2001, NZM 2002, 945, Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Urteil vom 28. Juli 1995, WuM 1995, 668).

Die Wohnung ist ferner lediglich in eine Kategorie ohne Bad einzuordnen. Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme ist das Gericht der Auffassung, daß das vorhandene, außenliegende Badezimmer nicht zu einer Einordnung in eine Kategorie des Mietenspiegels „mit Bad” führen kann. Unter einem Bad ist nur ein Wannen- oder Duschbad in einem besonderen Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen. Für Wohnungen ohne Bad und ohne Sammelheizung, dies bedeutet für ohne derartige von Vermieterseite zur Verfügung gestellte Ausstattungsmerkmale, sieht der Mietenspiegel in der Baualtersklasse bis 1918 die Spalte A vor. Aufgrund der Wohnungsgröße ist im vorliegenden Fall maßgeblich die Spalte A 2.

Bei einer Einordnung in das hier anzuwendende R...