AG Hamburg Urteil vom 27.04.2004 - 46 C 154/04

Leitsatz (amtlich)

Voraussetzungen für das Vorliegen des Ausstattungsmerkmals „mit Badezimmer” nach dem Hamburger Mietenspiegel

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm gemietete Wohnung, Erdgeschoss, Hamburg, auf 305,10 EUR mit Wirkung ab dem 1. August 2004 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die beklagte Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die klagende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte seit 1978 Mieter einer Wohnung im Parterre des Hauses, … Hamburg. Die Wohnung ist ausweislich des Mietvertrages 67,8 m² groß und verfügt über 3 Zimmer sowie einen rückwärtigen, gemäß Mietvertrag mitvermieteten Gartenanteil.

Die Miete betrug zuletzt seit 1. April 1997 unverändert 285,30 EUR netto kalt, entsprechend 4,21 EUR je m².

Mit Schreiben vom 17. Mai 2004 erbat die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 328,15 EUR, entsprechend 4,84 EUR je m² unter als Rasterfeld C an. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsschreibens wird auf die Anlage K 1, Bl. 4 d.A. Bezug genommen.

Der Beklagte hat der geforderten Mieterhöhung nicht zugestimmt.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der Lage und Ausstattung der Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung in Hamburg, Erd geschoss rechts, von bisher monatlich 285,30 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung und Heizkosten auf nunmehr 328,15 EUR netto mit Wirkung ab 1. August 2004 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hält das Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt. Die Wohnung weise einen desolaten Ausstattungsstandard auf. Das Stromnetz sei marode und lebensgefährlich, die Kücheneinrichtung verrottet. Im März 2005 sei es zu einem Wassereinbruch durch die Küchendecke gekommen. Im Schlafzimmer sei Schimmel vorhanden, die Wand im Bereich der Duschmöglichkeit verspakt. Dies ergebe sich aus den eingereichten Fotos.

Als Sanitäreinrichtung vorhanden ist ein schlauchartiger Raum, in dem sich ein Waschbecken und eine Duschmöglichkeit befinden. Die Räume weisen die Besonderheit auf, dass es sich um einen ehemaligen, umgebauten Laden handelt. Das ehemalige Schaufenster bildet inzwischen das Fenster des Wohnzimmers. Dieses ist nicht zu öffnen, sondern es befindet sich als Lüftungsmöglichkeit für diesen Raum lediglich eine Klappe seitlich unmittelbar neben der Hauseingangstür.

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird Bezug genommen auf den Sachvortrag in den Schriftsätzen nebst Anlagen sowie die zu Protokoll gegebenen Erklärungen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist sie fristgerecht erhoben. Das Telefax der Klägerin in dieser Angelegenheit ging am letzten Tag der Klagfrist, dies war infolge des Wochenendes der 1. November 2004, bei Gericht ein.

Die Klage ist nur zum Teil begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die vom Beklagten angemietete Wohnung in der in Hamburg auf 305,10 EUR mit Wirkung ab 1. August 2004 gemäß § 558 BGB.

Ein Mietzins von 305,10 EUR, entsprechend 4,50 EUR bei einer für die Mieterhöhung unstreitigen Wohnungsgröße von 67,8 m² entspricht der ortsüblichen Miete. Ein Anspruch auf eine weitergehende Zustimmung besteht indessen nicht.

Nach dem insoweit unstreitigen Vortrag der Parteien und der Beschreibung der Sanitäreinrichtungen ist die Wohnung in das Rasterfeld B 3 des Hamburger Mietenspiegels 2003 mit einem Mittelwert von 4,70 EUR und einer Mietspanne von 3,64 EUR bis 5,54 EUR einzuordnen. Die Wohnung ist 1910 errichtet worden und mit Sammelheizung ausgestattet sowie in normaler Wohnlage belegen. Allerdings ist ein Bad i.S. des Mietenspiegels nicht vorhanden. Nach den Anwendungshinweisen des Mietenspiegels 2003, Seite 8, ist in so einem Bad ein Wannen- oder Duschbad in einem besonderen Raum in der Wohnung zu verstehen. Ein Bad wird in der Regel dann einen geringeren Mietwert haben, wenn genügender Raum zum An- und Auskleiden sowie ein Waschbecken fehlen. Eine provisorische Duschmöglichkeit in einem wie auf den Fotos erkennbar massiv verspakten, schlauchartigen Raum erfüllt jedoch auch unter Anlegung dieser weiteren Kriterien des Mietenspiegels nicht die Voraussetzungen für ein Badezimmer. Hierfür bedarf es unabhängig vom Zuschnitt des Raumes zumindest einer fest eingebauten, funktionsfähigen Duschmöglichkeit.

Die Lage der Wohnung ist positiv zu bewerten. Diese ist einerseits geprägt durch eine gute Verkehrsanbindun...