AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 19.09.2001 - 508 C 246/01

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung des Grundmietzinses für die ihr von der Klägerin vermietete Wohnung in … von bisher DM 1.839,02 monatlich auf DM 2.097,54 monatlich ab 1.6.2001 zuzustimmen.

2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht seit Ende 1988 ein Wohnraummietverhältnis über die im Tenor 1 näher bezeichnete Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit WC, Gäste-WC, Kellerraum und 2 Balkons mit einer Wohnfläche von 154,8 qm.

Der Mietzins ist seit mehr als einem Jahr unverändert und betrug zuletzt monatlich DM 1.839,02.

Dies entspricht einem Quadratmetermietzins von DM 11,88.

Das Mietobjekt ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Das Gebäude gehört zur Baualtersklasse „bis 31.12.1918”. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Klägerin auf den Mietenspiegel 1999 der FHH (Stand 1. April 1999), und zwar auf das Rasterfeld C 9.

Ursprünglich war im Mietvertrag vereinbart, dass Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen vermieterseits zu tragen sind. Im Jahr 1997 wurde gegen einen Mietnachlass die Schönheits- und Kleinreparaturenverpflichtung auf die Mieter übertragen. Insoweit wird verwiesen auf das Schreiben vom 17. März 1997.

Hinsichtlich der ursprünglichen Ausstattung des Mietobjekts wird verwiesen auf das Gutachten Nr. 439 des Hausmaklers … sowie die dort enthaltenen Fotos, Quadratmeterberechnung, Raumaufteilung und Ausstattung sowie Beschaffenheit. Von der Wohnung aus besteht Elbblick für die Nutzer. Der Krumdal liegt im Treppenviertel des Blankeneser Hanggebietes.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die mit 22 % noch unterhalb der Kappungsgrenze liegende Mieterhöhung auf umgerechnet DM 13,55 monatlich berechtigt sei, insbesondere da dieser Wert nur unwesentlich über dem Mittelwert des Rasterfeldes C 9 und noch deutlich unter dem Oberwert liege.

Die Klägerin beantragt

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten halten eine um 14,2 % über dem Mittelwert liegende Vergleichsmiete für nicht gerechtfertigt. Sie verweisen darauf, dass die Mietwohnung nur über eine einfache durchschnittliche Ausstattung verfüge, seit 1988 von den Beklagten bewohnt werde, ohne dass vermieterseits Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Das zusätzliche WC sei kein besonderes Ausstattungsmerkmal bei einer Gesamtwohnfläche von 154,8 qm, sondern vielmehr üblich. Im Ganzen sei die Wohnung mit normaler Ausstattung in einer Zweifamilien-Haushälfte belegen. Auch die Möglichkeit, den Hausgarten zu benutzen, stelle für eine Mietwohnung einer Doppelhaushälfte keine besondere Ausstattung dar. Das Merkmal der Belegenheit im Stadtteil Blankenese könne nicht doppelt verwertet werden.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen vom 16.03.2001 beiden Beklagten als Mietern zugestellt worden. Die klägerseits begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung ist unter Bezugnahme auf den Mietenspiegel 1999 der FHH hinreichend begründet worden.

Die Klage ist auch vollen Umfangs begründet.

Die Klägerin hat gemäss § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung. Im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung der Beklagten Elbblick aufweist und damit per se schon mindestens der Oberwert nach Mietenspiegel gerechtfertigt ist. Auch nach Auffassung des Vorsitzenden der Parallel-Abteilung ist der Mietenspiegel auf Wohnungen im Treppenviertel mit Eibblick nicht anwendbar, auch wenn er grundsätzlich als das geeignetste Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anerkannt werde. Derartige Wohnungen fielen jedoch aufgrund des Elbblicks und der besonderen Lage direkt am Elbstrand aus dem Mietenspiegel heraus (vgl. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.09.1997, Az: 509 C 341/96).

Schon deshalb bedurfte es keiner Beweisaufnahme über die Ausstattung der Wohnung, da die Klägerin hier selbst eingeräumt hat, seit über 13 Jahren keine nennenswerten Verbesserungen vorgenommen zu haben, so dass von den Angaben im Sachverständigengutachten Jarren in Verbindung mit der Schilderung der Beklagten ausgegangen werden kann.

Da der Hamburger Mietenspiegel lediglich zwei Wohnlagenklassen kennt, ist eine Differenzierung – selbst bei Anwendung des Mietenspiegels – innerhalb der guten Wohnlage geboten, ohne dass hiermit Tatbestandsmerkmale doppelt verwertet würden.

Dass die Einstufung durch das Wohnlagenverzeichnis der Baubehörde im übrigen nicht einmal...