AG Dortmund Urteil vom 13.01.2009 - 425 C 8864/08

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagten Sicherheit vor der Vollstreckung in gleicher Höhe leisten.

Der Streitwert wird

1. Für die zurückgenommene Zustimmungsklage vom 11.9.2008 auf 1057,32 EUR
2. für die Klage auf zukünftige Leistung vom 28.10.2008 auf 17.797,50 EUR

festgesetzt.

Tatbestand

Die Beklagten hatten im Hause K-Str. 40 in Dortmund eine Wohnung im Erdgeschoss gemietet. Ihnen stand ein lebenslanges Wohnrecht an der Wohnung zu. Die Kläger haben dann das Haus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befand erworben. Sie beabsichtigten das Gebäude umzubauen und zu sanieren, insbesondere wollten sie eine Trennung der von ihnen selbst bewohnten Bereiche und der vermieteten Wohnungen erreichen. Aus diesem Anlass schlossen die Parteien am 19.4.2005 eine schriftliche Vereinbarung, wonach die Beklagten nach der „besprochnen Renovierung von der EG-Wohnung in die obere Wohnung links und Mitte umziehen werden”. Das lebenslange Wohnrecht sollte auf die neue Wohnung übertragen werden. Es folgt dann eine Aufzählung von Arbeiten, die in der Wohnung oben links durchgeführt werden sollten. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie Bezug genommen.

Für diese Wohnung im OG haben die Parteien am 29.7.2005 einen neuen Mietvertrag mit Beginn 1.8.2005 geschlossen. Die Miete wurde mit 335,64 zzgl 160,– Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart.

In der Folgezeit führten die Kläger diverse Arbeiten am Hause durch. Hierzu zählte im Sommer 2005 bzw. Frühjahr 2006 die Anbringung eines Vordaches am Haus. Ferner wurden von 2005 bis 2007 diverse Dämmarbeiten zunächst im Keller dann an der Fassade und zuletzt an der Zwischenfassade, womit der Kellerfensterbereich gemeint sein soll, durchgeführt. Die Heizungsanlage wurde 2005 und 2006 erneuert. Die genauen Einzelheiten sind zwischen den Parteien strittig.

Die Kläger haben wegen dieser Maßnahmen im Oktober 2007 eine Erhöhung der Miete verlangt. Dieser Anspruch wurde nicht weiterverfolgt.

Am 7.8.2008 haben die Kläger durch ihren Prozessbevollmächtigten erneut ein Erhöhungsverlangen den Beklagten zukommen lassen. In diesem Schreiben heißt es auszugsweise wörtlich:

„Wie Ihnen bekannt ist, haben unsere Mandanten das Haus K-Str. 40 umfangreich modernisiert, wärmegedämmt und den aktuellen energetischen Anforderungen angepasst. Im Übrigen dürfte Ihnen auch nicht entgangen sein, dass die Immobilie in einen modernen, den heutigen Wohnansprüchen genügenden Zustand versetzt worden ist. Aus diesem Grunde sind unsere Mandanten berechtigt, die Modernisierungsmaßnahmen zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu nehmen. Im Einzelnen:”

Es folgt dann eine Aufzählung der Kosten wobei diese jeweils nach Materialkosten und in Eigenleistung aufgewandten Stunden unterschieden werden. Es wurde ein Stundensatz von 12,00 EUR in Ansatz gebracht.

Weiter heißt es dann am Ende:

„Die von unseren Mandanten durchgeführten Arbeiten haben zu einer enormen Energieeinsparung geführt. Zunächst ist der Stromverbrauch deutlich gesunken. Die Heizung benötigt für den Betrieb wesentlich weniger Strom als die vorher eingebaute Heizung. Zudem verbraucht die Heizung insgesamt auch deutlich weniger Gas. Entsprechendes haben unsere Mandanten im Einzelnen ermittelt.

Für den Zeitraum vom 1.7.2006 bis 30.1.2006 wurden noch 794 KWh Strom verbraucht. Für die folgenden 12 Monate, d.h. für die zeit vom 31.1.2006 bis zum 16.1.2007 wurden insgesamt 696 KWh an Strom verbraucht. Auch der Gasverbrauch ist erheblich gesunken. Während für die zeit vom 1.7.2005 bis zum 31.1.2006 also für 7 Monate, noch 36.301 KWh Gas benötigt wurden, wurden für die Zeit vom 31.1.2006 bis 16.1.2007 lediglich 26.292 KWh Gas verbraucht. Somit ist nachweislich eine erhebliche Energieeinsparung eingetreten.

Die von unseren Mandanten durchgeführten Maßnahmen berechtigen sie dazu, eine Mietanhebung zu verlangen. Dieses Mieterhöhungsverlangen machen wir hiermit namens und unter Bezugnahme auf die im Original beigefügte Vollmachten unserer Mandanten Ihnen gegenüber geltend. Wir haben Sie namens und in Vollmacht Ihrer Vermieter aufzufordern, die monatlich 88,11 EUR erhöhte Miete ab dem

1.12.2008

an unsere Mandanten zu zahlen.

Des Weiteren haben wir Sie aufzufordern, dem Mieterhöhungsverlangen unserer Mandanten zuzustimmen. Ihre Zustimmungserklärung erwarten wir bis zum 29.8.2008.”

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das bei den Gerichtsakten befindliche Schreiben Bezug genommen.

Die Kläger behaupten andere Mieter im Hause hätten die Erhöhungsbeträge gezahlt. Auch der Mietspiegel für Dortmund erlaube hier eine Mieterhöhung, da die Wohnung in den Mietspiegel anders einzuordnen sei.

Die Kläger haben zunächst beantragt

Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer

Anhebung der Nettok...