AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 24.01.1996 - 12 C 625/95

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 892,04 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. August 1995 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 5/9 und die Beklagten 4/9.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung in der … in … Zwischen den Parteien wurde mit Wirkung ab dem 1. Januar 1992 vereinbart, daß neben der monatlichen Miete Vorschüsse auf die Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung gezahlt werden und darüber kalenderjährlich abgerechnet wird. Mit Schreiben vom 22. Juli 1994 erteilte die Klägerin eine Abrechnung über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.1.–31.12.1993. die das Gericht in dem Rechtsstreit … wegen formeller Mängel für unzureichend gehalten hat. Mit Schreiben vom 20. Juni 1995 erteilte die Klägerin eine neue Betriebskostenabrechnung für 1993, auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Diese Abrechnung endet mit einer Nachforderung gegen die Beklagten in Höhe von 2021,21 DM.

Die Klägerin meint, daß sie berechtigt sei, die Kosten von 65.783,01 DM für eine notwendige Baumfällaktion mit anschließender Neubepflanzung als Gartenpflegekosten und damit als Betriebskosten geltend zu machen. Sie behauptet unter Bezugnahme auf die Genehmigungsbescheide des Bezirksamtes … und auf die Gutachten des Sachverständigen … daß sämtliche 40 Pappeln und 1 Walnußbaum auf dem Gelände der Wirtschaftseinheit gefällt und ersetzt werden mußten, weil sie morsch und faul gewesen seien.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2.021,21 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. August 1995 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten, daß sämtliche Bäume krank und morsch gewesen seien. Für die Höhe der Kosten, die sie mit Nichtwissen besteuern sei die Klägerin verantwortlich, weil die vorhandenen Faulstellen durch frühere Eingriffe und anschließende unsachgemäße oder mangelhafte Pflege verursacht wurden, außerdem habe sie es versäumt, der Anordnungen des Bezirksamtes zur Ersatzbepflanzung zu widersprechen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur in dem Umfang begründet, der sieh aus dem Urteilsausspruch ergibt, im übrigen war sie abzuweisen.

Die Klägerin hat aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 20. Juni 1995 für das Kalenderjahr 1993 einen Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten in Höhe von 892,04 DM. Zwischen den Parteien ist unstreitig seit Anfang 1992 die kalenderjährliche Umlage der Betriebskosten im Sinne von § 27 der II. BVO vereinbart. Die nunmehr vorliegende Abrechnung vom 20. Juni 1995 genügt auch den Anforderungen, die gemäß § 259 Abs. 1 BGB an eine solche Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, sie enthält insbesondere:

(1) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für die Wirtschaftseinheit

(2) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel

(3) die Berechnung des Anteils der Mieter

(4) den Abzug der Vorauszahlungen der Mieter

Die Abrechnung vom 20. Juni 1995 ist allerdings insoweit zu beanstanden, als unter der Position Gartenpflege ein Betrag von 65.783,01 DM ausgewiesen ist für das Fällen von 40 Pappeln und einem Walnußbaum und die anschließende Neuanpflanzung von Hainbuchen und Baum-Hasel im Jahre 1993. Soweit die Beklagten die Höbe dieser Kosten mit Nichtwissen bestreuen, ist dies allerdings unsubstantiiert und gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, weil sie zuvor Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hätten nehmen können.

Die angesetzten Gartenpflegekosten sind jedoch aus mehreren Gründen nicht als Betriebskosten im Sinne von § 27 II. BVO umlagefähig. Nach der Definition in § 27 Abs. 1 der II. BVO sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum bzw. Erbbaurecht oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen. Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, wobei der Ermittlung der Betriebskosten die Anlage 3 „Aufstellung der Betriebskosten” zugrunde zu legen ist. In dieser Anlage heißt es unter Nr. 10 „Die Kosten der Gartenpflege”: „Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, …”. Diese sind aber nur dann als Betriebskosten anzusetzen, wenn sie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Beides ist hier nicht der Fall. Es kann insoweit offenbleiben, ob wirklich sämtliche Bäume durch. Fäulnis derart morsch waren, daß sie gefällt werden mußten. Die Faulstellen waren nämlich nicht lediglich die Folge altersbedingter Schwäche, sondern wie sich aus den Bescheiden des Bezirksamtes … vom 29. Januar 1993 und vom 30. März 1993 ergibt, vor allem darauf zurückzuführen, ...