AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 20.06.2002 - 11 C 94/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenzahlung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von … abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger und fünf weitere Personen kauften mit Vertrag des Notars … vom … von der Beklagten und ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann … das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück … Dieses Anwesen wurde später in Wohnungseigentum umgewandelt. Der Kläger ist derzeit Eigentümer der im … Obergeschosse … des Hauses gelegenen … Wohnung.

Der seinerzeitige Kaufpreis von … sollte von den Klägern teilweise in bar, zu einem weiteren Teil in Form eines Leibgedings und im Übrigen durch ein den Verkäufern eingeräumtes lebenslängliches Wohnrecht beglichen werden, welches wie folgt ausgestaltet war:

Ein weiterer Teil des Kaufgeldes wird dadurch erbracht, dass der Käufer dem Verkäufer ein lebenslängliches, unentgeltliches und kautionsfreies Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers an der im ersten Obergeschoss rechts des Kaufgrundstückes belegenen Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Abstellraum, Balkon, einräumt. Das Wohnrecht erstreckt sich auch auf die Benutzung des im Gartenhaus, Hochparterre, belegenen Abstellraumes. Das Recht erlischt mit dem Tode des Letztversterbenden der beiden Käufer. Das Wohnrecht wird bestellt für den Käufer als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB.

Dieses Wohnrecht sollte nach Nr. 7 a) des Vertrages im künftig anzulegenden Wohnungsgrundbuch eingetragen werden, was auch geschah. Auf die weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrages wird Bezug genommen. Bis zum Jahre 1995 wohnte die Beklagte und ihr inzwischen verstorbener Ehemann tatsächlich unentgeltlich in der genannten Wohnung. Betriebskosten wurden – bis auf Heizkosten – von ihnen weder verlangt noch gezahlt. Im Juli 1995 forderte der Kläger erstmals die allein verbliebene Beklagte auf, die jährlich anfallenden Betriebskosten bezüglich der von ihr bewohnten Wohnung zu zahlen, insbesondere für Müllentsorgung, Be- und Entwässerung, Versicherung, Hausstrom und Hausreinigung. Die Beklagte lehnte jegliche Zahlung ab.

Der Kläger ist der Meinung, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Unentgeltlichkeit des Wohnrechts nicht mit einem gänzlich kostenlosen Wohnen gleichzusetzen sei. Die Wohnnebenkosten seien, sofern sie von der Beklagten verursacht würden, von dieser auch zu tragen. Im vorliegenden Rechtsstreit macht er daher die Betriebskostenforderungen für die Jahre 1997 in Höhe von … und für 1998 in Höhe von … geltend.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen,

an ihn … nebst … Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11.01.2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat auf die Einrede der Verjährung verzichtet, ist jedoch der Auffassung, dass sich aus dem Kaufvertrag vom 2.11.1978 gerade keine Zahlungspflicht bezüglich der anfallenden Betriebskosten ergebe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage musste abgewiesen werden. Dem Kläger steht die geltendgemachte Betriebskostenforderung weder aus gesetzlichen noch vertraglichen Gründen zu, insbesondere ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 2.11.1978 keine Pflichten der Beklagten und ihres inzwischen verstorbenen Ehemannes auf Zahlung der Betriebskosten. Denn diese wurden von der vereinbarten Unentgeltlichkeit der Wohnungsnutzung mit erfasst.

Dies ergibt sich aus der Regelung zu § 2 Nr. 3 des Vertrages, nach welcher den Verkäufern des Grundstücks …, nämlich der Beklagten und ihrem damaligen Ehemann, ein lebenslängliches und unentgeltliches kautionsfreies Wohnungsrecht an der streitbefangenen Wohnung eingeräumt wurde.

Mit „Unentgeltlichkeit” war indes gemeint, dass die Beklagte, ohne Miete zu zahlen, auf Lebenszeit in der Wohnung des Klägers verbleiben dürfte. Für das Abstellen auf den „Mietbegriff” spricht unter anderem der Hinweis auf die kautionsfreie Einräumung des Wohnrechts im Kaufvertrag.

Es ist zwar in der Rechtsprechung und teilweise auch in der Literatur vertreten worden, dass der Inhaber eines unentgeltlichen Wohnungsrechts mangels abweichender Vereinbarung verpflichtet ist, die von ihm verursachten Wohnungsnebenkosten anteilig zu tragen (LG Duisburg Wum 1988, 167; Münchener Kommentar BGB 3. Aufl., § 1093 Rdnr. 8), da die Rechtsposition des Inhabers eines dinglichen Wohnrechts so grundverschieden von der des Mieters ist, dass sich eine entsprechende Anwendung der Vorschriften über den Mietvertrag verbieten (LG Düsseldorf Wum 1988, 166; LG Köln EBD). Die in diesen Entscheidungen und Literaturstellen vertretenen Rechtsansichten können jedoch für den vorliegenden Fall nicht einschlägig sein, da das in dem Vertrag vom 2.11.1978 fixierte Wohnrecht der Beklagten anderen gesetzlichen Vorschriften unterlag als die in d...