AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 02.08.2005 - 11 C 607/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung zur Mieterhöhung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von … abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer … m² großen Wohnung im Haus … Die derzeitige Miete beträgt nach § 3 Abs. 1 des Mietvertrages vom … Es handelt sich hierbei um eine Bruttoinklusivmiete einschließlich sämtlicher Betriebskosten. Mit Schreiben vom … begehrte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um … Zur Begründung nahm sie Bezug auf das Feld L 6 des Berliner Mietspiegels 2003, wobei sie einen Pauschalbetrag von … pro m² für die kalten Betriebskosten und einen weiteren Pauschalbetrag von … pro m² für Heiz- und Warmwasserkosten berücksichtigte. Der Beklagte stimmte nicht zu. In einem Schreiben vom … erläuterte die Klägerin dem Beklagten, dass es sich bei dem angesetzten Wert für die Heiz- und Warmwasserkostenpauschale um einen sogenannten Techemwert handele, der … betrage.

Die Klägerin behauptet, die verlangte Miete überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Die durchschnittlichen Heizkosten für das streitgegenständliche Haus würden … betragen. Zuzüglich … für Warmwasserbereitung ergebe sich ein Betrag von … pro Monat für die fiktiven warmen Betriebskosten. Die Pauschale der kalten Betriebskosten sei der Anlage des Berliner Mietspiegels 2003 entnommen worden. Im Übrigen sei die sich danach ergebende Nettokaltmiete von … zutreffend berechnet.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttomiete der von ihm gehaltenen Wohnung in der … von derzeit … um … auf … ab dem … zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Meinung, dass die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet worden sei und im Übrigen die ortsübliche Vergleichsmiete übersteige. Der Abzug von Pauschalbeträgen für die kalten und warmen Betriebskosten sei nicht gerechtfertigt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage musste abgewiesen werden. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Es kann dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom … formell wirksam war. Es ist jedenfalls unbegründet, weil die von der Klägerin zur Begründung des Erhöhungsverlangens gebrachten kalten und warmen Betriebskosten zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabes nicht geeignet sind.

Die Parteien haben für die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung eine Bruttowarmmiete vereinbart. Dies ergibt sich ausdrücklich aus § 3 des Mietvertrages vom … Denn dort heißt es, dass die Mietkosten und Betriebskostenaufschlüsselung sich zur Zeit auf … belaufen. Auch wenn in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages geregelt war, dass der Vermieter den monatlichen Vorschuss auf die Betriebskosten einschließlich der Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung anpassen darf, lässt dies nicht auf eine anderslautende Mietzinsstruktur schließen. Denn diese Anpassungsregelung beinhaltet lediglich das Recht des Vermieters zur angemessenen Erhöhung der in Abs. 3 vereinbarten Bruttomiete. Von der Möglichkeit einer jährlichen Abrechnung sowohl der kalten wie auch der warmen Betriebskosten ist im Mietvertrag nicht die Rede.

Zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens hat die Klägerin auf das Mietspiegelfeld L 6 des Berliner Mietspiegels 2003 Bezug genommen. Dieser Mietspiegel enthält jedoch Nettokaltmieten, also Mieten ohne Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenanteil, während die Klägerin die Erhöhung einer Bruttowarmmiete, also einer Miete einschließlich aller Nebenkosten begehrt. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit muss daher entweder die vertraglich vereinbarte Bruttowarmmiete in eine Nettokaltmiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Nettokaltmiete in eine Bruttowarmmiete umgerechnet werden (Kinne/Schach, Miete und Mietprozessrecht 3. Aufl. § 558 Rdnr. 36).

Ob bei der Umrechnung der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete wegen der Betriebskosten im Sinn der Betriebskostenverordnung die im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten in Ansatz gebracht werden können oder ob der Vermieter die anhand der letzten Abrechnungsperiode zu ermittelnden, konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringen muss, ist allerdings streitig. Das Kammergericht als derzeit höchste Instanz für die Berliner Amtsgerichte als Mietgerichte hat jedoch in der bekannten Entscheidung vom … entschieden, dass die Bezugnahme auf allgemeine pauschale Betriebskosten, sogenannte Gewoswerte, nicht ausreichend ist, vielmehr die konkreten Betriebskosten für die jeweilige Wohnung zu ermitteln sind. Den hierfü...