AG Bensheim Urteil vom 10.06.1987 - 6 C 795/86

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheit von 400,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Beklagte hat mit Mietvertrag vom 20.03.1984, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, das ausgebaute Dachgeschoß im Haus des Klägers in Bensheim, Knodener Str. 26, gemietet.

Der Kläger begehrt restliche Nebenkosten für die Abrechnungsperiode vom 01.01. bis 31.12.1985 laut Abrechnung vom 28.01.1986 in Höhe der Klageforderung. Auf die Heizkostenabrechnung vom 24.01.1986 wird wegen der Einzelheiten verwiesen.

Die Beklagte wendet unzurechende Isolierung der Wohnung ein. Sie hat durch Prof. Schifferdecker ein Gutachten über die Isolierung der Wohnung erstellen lassen, auf dessen Inhalt verwiesen wird. Für das Gutachten mußte die Beklagte 947,34 DM an den Sachverständigen zahlen.

Die Heizkosten für die Abrechnungsperiode vom 19.05. bis 31.12.1984 hat die Beklagte in voller Höhe ohne Beanstandung bezahlt. Sie hat gleichfalls die Heizkosten für die Abrechnungsperiode vom 01.01. bis 31.12.1986 in voller geforderter Höhe gezahlt, obwohl an der Isolierung der Wohnung nichts verändert worden ist.

Der Kläger trägt vor, die Beklagte könne die Zahlung der tatsächlich angefallenen Heizkosten nicht verweigern. Wenn ihr Vorbringen zutreffe, habe sie allenfalls einen Anspruch auf Beseitigung der angeblichen Mängel oder Mietminderung. Die Wohnung sei aber einwandfrei isoliert. Der höhere Heizkostenanteil der Beklagten beruhe darauf, daß sie im Vergleich zum Kläger ständig und mit höheren Temperaturen geheizt habe.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.445,60 DM nebst 4 % Zinsen siet dem 02.05.1986 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie wendet sich gegen die Höhe der Heizkosten und trägt vor, die hohen Heizkosten seien allein Folge der mangelhaften Isolierung des Hauses. Die Isolierungsmängel bewirkten einen Wärmeverlust von mindestens 30 %. Hilfsweise rechnet die Beklagte mit den Kosten des Privatgutachtens Schifferdecker auf.

Die Heizkosten 1984 habe sie deshalb in voller Höhe gezahlt, weil sie damals noch nicht überblicken konnte, in welcher Höhe Heizkosten auf sie zukommen. Die Heizkosten für 1986 habe sie um des lieben Friedens willen gezahlt.

Es ist Beweis erhoben worden durch Vernhemung des Prof. Schifferdecker als sachverständigen Zeugen. Auf die Sitzungsniederschrift vom 24.04.1987 wird wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Dem Kläger steht nur ein Teil der geforderten Nebenkostennachzahlung zu. Die Beklagte hat gegenüber diesem Anspruch rechtswirksam aufgerechnet.

Die Beklagte ist berechtigt, die auf ihre Wohnung entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten um 25 % zu kürzen, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts feststeht, daß infolge unzureichender Wärmeisolierung ein Wärmeverlust von mindestens 25 % entsteht. Der sachverständige Zeuge … hat in überzeugender Weise dargelegt, an welchen Stellen die Wohnung der Beklagten nicht ordnungsgemäß wärmeisoliert ist. Er hat den Wärmeverlust auf 25 bis 30 % geschätzt. Auf die Niederschrift über die Zeugenvernehmung und das Gutachten Schifferdecker wird wegen der Einzelheiten verwiesen.

Da die Warmwasserkosten aus den Gesamtheitskosten rechnerisch ermittelt werden, die Gesamtheizkosten aber wegen unzureichender Wärmeisolierung um mindestens 25 % zu hoch sind, mußten von den auf die Beklagte entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 3.285,10 DM 25 %, das sind 821,20 DM abgezogen werden. Die Nebenkostennachforderung von 1.445,60 DM vermindert sich somit um den Betrag von 821,20 DM, so daß restliche 624,40 DM verbleiben.

Der Kläger ist als Vermieter verpflichtet, die Wohnung der Beklagten gegen Wärmeverluste ausreichend und dem Stande der Technik entsprechend zu isolieren. Wie der sachverständige Zeuge Prof. Schifferdecker dargelegt hat, weit die Wärmeisolierung der Wohnung der Beklagten erhebliche Mängel auf. Dieser Mangel war bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden. § 5 Ziff. 2 des Mietvertrages steht der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches der Beklagten gem. § 538 BGB nicht entgegen. In dieser Vertragsbestimmung heißt es zwar, daß dem Mieter der Zustand der Mieträume bekannt ist und er sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum vertragsgemäßen Gebrauch als tauglich anerkennt. Diese Erklärung der Beklagten konnte sich jedoch nur auf den für sie erkennbaren Zustand der Mietsache beziehen. Der Umfang der Wärmeisolierung war für die Beklagte nicht erkennbar, so daß sie nicht gehindert ist, nachträglich von der Nebenkostennachforderung den ihr durch mangelhafte Wärmeisolierung entstandenen Schaden abzuziehen. Auch die Tatsache, daß die Beklagte für 1984 und 1986 die Heizkosten ohne jeden Abzug bezahlt hat, hindert die Bekl...