Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, wenn der Mieter
- entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der 2 Monatsmieten entspricht.
In diesen Fällen bedarf es nach der weiteren Bestimmung des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB vor der Kündigung keiner Abmahnung.
4.3.1 Verzug für 2 aufeinanderfolgende Termine
Zunächst ist der Vermieter auch ohne Abmahnung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Verzug ist.
Verzug bei 2 aufeinanderfolgenden Terminen
Nach der gesetzlichen Regelung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter hat die Miete für den Monat Januar nicht gezahlt. Am Nachmittag des 4.2. stellt der Vermieter fest, dass auch die Februarmiete nicht rechtzeitig z. B. per Überweisungsauftrag gezahlt wurde. Er kann fristlos kündigen, einer vorherigen Abmahnung bedarf es nicht.
Da die Miete nach der gesetzlichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB "spätestens bis zum 3. Werktag" zu entrichten ist, gerät der Mieter nach Ablauf des 3. Werktags bei Nichtzahlung automatisch in Verzug. Bei der Wohnraummiete reicht es aber aus, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt z. B. der Bank den Überweisungsauftrag erteilt hat.[1] Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Geldeingang beim Vermieter an.
Samstag ist kein Werktag
Unbedingt zu beachten ist allerdings, dass der Samstag nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 BGB gilt.[2]
3. Werktag fällt auf einen Samstag
Ist vertraglich vereinbart, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zu zahlen ist oder ist die gesetzliche Regelung des § 556b Abs. 1 BGB in Bezug genommen, so wäre sie z. B. im Juni 2023 an einem Samstag fällig. Da der Samstag aber nicht als Werktag anzusehen ist, muss die Miete folglich erst am Montag, dem 5.6.2023 gezahlt sein.
Der Vermieter ist aber auch dann ohne vorhergehende Abmahnung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Der Mieter muss also nicht mit 2 vollen Mietzahlungen in Verzug sein. Von einem erheblichen Teil der Miete ist nach der ergänzenden Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB stets dann auszugehen, wenn der Mietrückstand 1 Monatsmiete überschreitet. Dasselbe gilt für die Geschäftsraummiete, weil die hier maßgeblichen Kündigungsvoraussetzungen nicht strenger sein können als bei der Wohnraummiete.[3]
Verzug mit erheblichem Teil der Miete
Die Miete beträgt 1.000 EUR. Der Mieter zahlt für August lediglich einen Betrag von 400 EUR und für September nur 500 EUR. Insgesamt ist er i. H. v. 1.100 EUR in Verzug, weshalb der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann.
4.3.2 Verzug über mehr als 2 Termine
Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung.
Verzug über mehr als 2 Termine
Der Mieter zahlt seit Dezember 2022 statt der vereinbarten 900 EUR nur noch 600 EUR monatlich Miete. Der Vermieter ist am 5.6.2023 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf.
Der Mietrückstand muss 2 Monatsmieten erreichen. Im Beispiel zahlt der Mieter jeweils 300 EUR monatlich zu wenig. Da der Mietrückstand insgesamt 1.800 EUR betragen muss, kann der Vermieter erst nach Ablauf von 6 Monaten kündigen.[1]
Ausnahmsweise Fristsetzung/Hinweis
Bei Verzug mit Mietzahlungen kann ausnahmsweise eine Fristsetzung oder ein sonstiger Hinweis des Vermieters geboten sein. Dies ist insbesondere in folgenden Fällen erforderlich:
- die Hausverwaltung und damit Bankverbindungen haben sich geändert und zuvor lagen keine Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters vor;
- der Zahlungsrückstand beruht ersichtlich auf einem Versehen des Mieters;
- langjähriges Mietverhältnis bei stets pünktlicher Zahlung des Mieters;
- in der Vergangenheit unbeanstandete Teilzahlungen des Mieters;
- der Zahlungsverzug beruht auf einer rückwirkend vereinbarten Mieterhöhung;
- Mieter und Vermieter verhandeln über einen langen Zeitraum über eine Berechtigung zur Mietminderung.
4.3.3 Verzug mit Kautionsraten
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit bzw....
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