Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung.
Verzug über mehr als 2 Termine
Der Mieter zahlt seit Dezember 2022 statt der vereinbarten 900 EUR nur noch 600 EUR monatlich Miete. Der Vermieter ist am 5.6.2023 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf.
Der Mietrückstand muss 2 Monatsmieten erreichen. Im Beispiel zahlt der Mieter jeweils 300 EUR monatlich zu wenig. Da der Mietrückstand insgesamt 1.800 EUR betragen muss, kann der Vermieter erst nach Ablauf von 6 Monaten kündigen.[1]
Ausnahmsweise Fristsetzung/Hinweis
Bei Verzug mit Mietzahlungen kann ausnahmsweise eine Fristsetzung oder ein sonstiger Hinweis des Vermieters geboten sein. Dies ist insbesondere in folgenden Fällen erforderlich:
- die Hausverwaltung und damit Bankverbindungen haben sich geändert und zuvor lagen keine Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters vor;
- der Zahlungsrückstand beruht ersichtlich auf einem Versehen des Mieters;
- langjähriges Mietverhältnis bei stets pünktlicher Zahlung des Mieters;
- in der Vergangenheit unbeanstandete Teilzahlungen des Mieters;
- der Zahlungsverzug beruht auf einer rückwirkend vereinbarten Mieterhöhung;
- Mieter und Vermieter verhandeln über einen langen Zeitraum über eine Berechtigung zur Mietminderung.
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