§ 9 Hausgeldinkasso / III. Das gerichtliche Mahnverfahren

Rz. 18

Das gerichtliche Mahnverfahren stellt, wenn kein Widerspruch eingelegt wird, den schnellsten und kostengünstigsten Weg zur Titulierung dar. Dieser Weg wird eingeschlagen, wenn mit Widerstand des Schuldners nicht zu rechnen ist. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (→ § 13 Rdn 12), außer wenn es – wie üblich – aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ein zentrales Mahngericht gibt. Das Ausfüllen des Online-Mahnantrags (online-mahnantrag.de) bereitet mitunter Schwierigkeiten, weshalb nachfolgend eine Hilfestellung gegeben wird. Die Stichworte entsprechen – beispielhaft anhand der Hausgeldforderungen im Fall des Klagemusters (→ § 9 Rdn 27) – den "8 Schritten", die auf dem amtlichen Online-Formular zu durchlaufen und auszufüllen sind. Nicht erklärungsbedürftige Punkte (z.B. Angaben zum Prozessbevollmächtigten oder zum Antragsgegner) werden nicht aufgeführt.

Rz. 19

Antragsteller. Sonstige; WEG. Der gesondert anzugebende Name der WEG ist identisch mit der Adresse, muss aber – weil vom Formular so gefordert – gesondert eingegeben werden.

Rz. 20

Gesetzlicher Vertreter. Hier ist der Verwalter bzw. die Verwaltungsgesellschaft einzutragen.

Rz. 21

Hauptforderung(en). Die Bezeichnung der Forderung kann problematisch sein, wenn sie sich aus mehreren Teilbeträgen für verschiedene Zeiträume zusammensetzt (Rückstände aus mehreren Jahresabrechnungen, Sonderumlagen, laufendes Hausgeld, sonstige Forderungen) und Teilzahlungen des Schuldners zu berücksichtigen sind. Obwohl i.d.R. für jeden Monat Verzugszinsen anfallen, empfiehlt es sich in solchen Fällen wegen des damit verbundenen Aufwands nicht, die Ansprüche separat je Monat aufzuführen. Damit der Schuldner weiß, wie sich die Forderungen zusammensetzen, kann auf eine (ihm bereits vorliegende) Mahnung oder auf ein (ihm noch gesondert zu übersendendes) Anspruchsschreiben verwiesen werden, in dem sie aufgeschlüsselt werden.

Rz. 22

Praxistipp

Damit der Vollstreckungsbescheid als Grundlage der Immobiliarvollstreckung dienen kann (→ § 9 Rdn 62), ist zwingend der Objektbezug (auf welche Wohnung sich der Anspruch bezieht) und der Bezugszeitraum (auf welchen Zeitraum, d.h. auf welches Kalenderjahr, sich die Forderung bezieht) anzugeben.

Rz. 23

Das Mahnbescheidsformular stellt zur näheren Bezeichnung der jeweiligen Forderung zwei Felder zur Verfügung ("Nähere Angaben zum Anspruch" und "Rechnungsnr. o.ä."). Verwirrenderweise unterscheidet sich der Text des Onlineformulars vom Text, der sich auf dem Ausdruck des Antrags findet; so steht auf dem Ausdruck an der Stelle des Felds "Nähere Angaben zum Anspruch" das Wort "Mitteilungsform". Auch auf dem Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheid erscheinen die Feldbezeichnungen des Antragsformulars nicht mehr; dort wird vielmehr (fast^[25]) nur der Feldinhalt, also der eingegebene Text, abgedruckt. Also kann man in die beiden Felder ohne allzu viel Rücksicht auf die Feldbezeichnung den zur Bezeichnung der Forderung erforderlichen Text eintragen, bspw. wie folgt:

1. Katalogisierbarer Anspruch. Katalognummer 90 ("Wohn-/Hausgeld für WEG").^[26] Nähere Angaben zum Anspruch: Mahnung vom 17.10.2022. (Wenn der Bezug auf eine Mahnung oder ein sonstiges Schreiben zur Information des Schuldners nicht erforderlich erscheint, kann das Feld auch leer bleiben). Rechnungsnr. o. Ä.: Nachschuss gem. JA 2021 – WE Nr. 8. Vom 1.1.2021 bis 31.12.2021. Betrag: 347,00 EUR.

2. Katalogisierbarer Anspruch. Katalognummer 90 ("Wohn-/Hausgeld für WEG"). Nähere Angaben zum Anspruch: Mahnung vom 17.10.2022. Rechnungsnr. o.Ä.: Vorschüsse gem. WP – WE Nr. 8. Vom 1.1.2022 bis 30.11.2022. Betrag: 860,00 EUR.

Rz. 24

Allgemeine Angaben. Erklärung, dass der Anspruch von einer Gegenleistung nicht abhängt.

Rz. 25

Zinsen. Wie oben erwähnt, kann sich eine Zusammenfassung empfehlen, damit nicht jede einzelne Beitragsforderung mit ihrem jeweiligen Zinsbeginn aufgeführt werden muss.

Rz. 26

Auslagen und Nebenforderungen. Hierzu zählen Mahnkosten des Verwalters, Bankrücklastkosten, Kosten für die Einholung eines Grundbuchauszugs, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten usw. Im Mahnbescheidsformular kann man die Nebenforderungen gesondert unter dieser Bezeichnung angeben. Das führt aus verschiedensten Gründen nicht selten zu Monierungen des Mahngerichts. Das lässt sich durch eine Art "Etikettenschwindel" vermeiden: Die Nebenforderungen werden im Mahnantrag gar nicht in der Kategorie "Nebenforderungen" aufgeführt, sondern ohne besondere Erwähnung einer der Hauptforderungen (Nachschüsse gem. Jahresabrechnung oder Vorschüsse gem. Wirtschaftsplan) zugeschlagen. Damit der Schuldner sich nicht wundert, weshalb die Hausgeldrückstände laut Mahnantrag auf einmal höher sind, als sie es laut Jahresabrechnung bzw. Wirtschaftsplan sein dürften, muss er über die Zusammensetzung der Forderung informiert werden. Das ist i.d.R. schon vor der Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens geschehen, indem der Verwalter oder Rechtsanwalt in einem Mahnschreiben alle Außenstände unter besonderer Erwähnung der Nebenfor...