§ 8 Steuerpflichtiger Erwerb, Wertermittlung und Bewertung / (d) Bodenwertverzinsung

Rz. 60

Der Reinertrag (= Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten), vermindert um die Bodenwertverzinsung, ergibt den Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 BewG. Diese Reduzierung des Reinertrags um die Verzinsung des Bodenwerts ist der Tatsache geschuldet, dass das in den Grund und Boden investierte Kapital nicht anderweitig genutzt werden kann und daher (im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem erzielten Ertrag stehenden) abzugsfähigen Aufwand darstellt. Denn das in den Grund und Boden investierte Kapital könnte auch anderweitig ertragbringend eingesetzt werden.

Rz. 61

Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) zugrunde zu legen, § 185 Abs. 2 S. 2 BewG. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, § 188 Abs. 1 BewG (Renditeerwartung eines Käufers).

Rz. 62

Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze, § 188 Abs. 2 S. 1 BewG. Nach der Finanzverwaltung sind die Liegenschaftszinsätze anzuwenden, die von den Gutachterauschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet wurden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag fällt.^[28]

Hinweis

Wie bei den Bodenrichtwerten (siehe Rdn 24>) kommt es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung oder der Veröffentlichung der entsprechend anzuwenden Liegenschaftszinssätze (letzter Auswertungszeitraum, der vor dem Kalenderjahr des Stichtags liegt) durch den Gutachterausschuss für ihre zeitliche Anwendung nicht an.^[29]

Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden (verhältnismäßig hohen) Zinssätze, § 188 Abs. 2 S. 2 BewG:

▪	5 % für Mietwohngrundstücke,
▪	5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
▪	6 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
▪	6,5 % für Geschäftsgrundstücke.

Rz. 63

Der Bodenwert ist mit dem Liegenschaftszinssatz zu multiplizieren. Der sich daraus ergebende Bodenwertverzinsungsbetrag ist vom Reinertrag abzuziehen und ergibt den Gebäudereinertrag.

[28] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23.9.2020; anders BFH v. 18.9.2019 – II R 13/16, BFHE 266, 5.1.

[29] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23.9.2020.