§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / II. Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens

Rz. 140

Nach der Gesetzesbegründung sind (außer dem Stand der Erhaltungsrücklage, dazu vorstehend) anzugeben:

a)	Alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte (insbesondere Hausgeldschulden einschließlich offener Forderungen zu Rücklagen);
b)	Alle Verbindlichkeiten (vor allem Bankdarlehen);
c)	Sonstige Vermögensgegenstände (etwa Brennstoffvorräte).

Stichtag ist jeweils der Ablauf des Kalenderjahres. Das Vermögen ist lediglich aufzustellen, also zu benennen. Die einzelnen Vermögensgegenstände müssen nicht bewertet werden; Geldforderungen und -verbindlichkeiten sind betragsmäßig anzugeben. In den Vermögensbericht müssen nur die wesentlichen Vermögensgegenstände aufgenommen werden. Unwesentlich sind Vermögensgegenstände, die für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind. Im Einzelnen:

1. Forderungen und Verbindlichkeiten

Rz. 141

Obwohl die Gesetzesbegründung von "allen Forderungen" spricht, muss vor dem Hintergrund des Gesetzeswortlauts ("wesentliches Gemeinschaftsvermögen") nicht jede "Kleinforderung" angegeben werden. Im Übrigen bestehen bei den "Forderungen" die größten Unsicherheiten und Spielräume des Vermögensberichts.

▪	Die Kontenstände sind anzugeben (weil es sich um Forderungen gegen die Bank handelt), und zwar auch dann, wenn diese Information (wie es nach hiesiger Auffassung zwingend ist (→ § 8 Rdn 15) ebenfalls im Rahmen der Gesamtabrechnung erfolgt.
▪	Die im Berichtsjahr aufgelaufenen Hausgeldrückstände sind anzugeben. Ob dies je Einheit oder als Gesamtsumme erfolgen muss, ist offen.
▪	Forderungen aus laufenden gegenseitigen Verträgen (insbes. also solche auf Leistung) sind m.E. nicht anzugeben, denn sie stellen keinen eigenen Vermögenswert, sondern das Äquivalent zu einer Verbindlichkeit dar. Für Verbindlichkeiten aus laufenden gegenseitigen Verträgen (insbesondere Zahlungspflichten) gilt das Gleiche.
▪	Streitige oder zweifelhafte (auch z.B. verjährte) Forderungen oder Verbindlichkeiten sind m.E. nur anzugeben, wenn nach dem pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters eine Realisierung aussichtsreich ist. Das setzt im Normalfall voraus, dass diese Forderungen bereits geltend gemacht wurden; allein das Bestehen einer Forderung kann nicht genügen. In diesen Zusammenhang fallen auch Forderungen der Gemeinschaft gegen den Verwalter. Derartige Forderungen können ständig entstehen, denn wer arbeitet schon völlig fehlerfrei? Der Verwalter ist aber nicht verpflichtet, jede theoretisch denkbare Forderung gegen sich selbst in den Vermögensbericht aufzunehmen.
▪	Forderungen aus früheren Abrechnungszeiträumen sind zwar nach dem eingangs zitierten Wortlaut der Gesetzesbegründung ("alle Forderungen") aufzunehmen; das ergibt aber wenig Sinn. Zwar macht es für das gemeinschaftliche Vermögen keinen Unterschied, ob Forderungen jüngeren oder älteren Datum sind. Aber die Informationen zu den Vorjahren sind den dazu gehörigen Vermögensberichten zu entnehmen und würden nur wiederholt werden. Zudem müsste, wenn Altforderungen anzugeben wären, jeder Verwalter bis zur Gründungszeit der Gemeinschaft entsprechende Nachforschungen anstellen, und zwar auch für Zeiträume vor der eigenen Verwalterbestellung. Das ist nicht praktikabel.
▪	Ein Ausbuchen uneinbringlicher Forderungen ist – anders als nach dem alten Recht, als eine "Sollrücklage" anzugeben war – nicht mehr erforderlich; außerhalb des Vermögensberichts spielen Forderungen für das Rechnungswesen keine Rolle.
▪	Eventuelle Verbandsdarlehen sind selbstverständlich aufzuführen.

2. Sonstiges Vermögensgegenstände

Rz. 142

In Anlehnung an das Steuerrecht kann man davon ausgehen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter unwesentlich und deshalb nicht anzugeben sind.^[246] Die Grenze liegt gem. § 6 Abs. 2 EStG bei derzeit 800 EUR netto bzw. – hier relevant – 952 EUR brutto. Viele diese Wertgrenze übersteigende Vermögensgegenstände wird eine Gemeinschaft im Regelfall nicht haben, denn das Gebäude als solches ist Vermögen der Wohnungseigentümer und deshalb nicht aufzuführen. Sollte die Gemeinschaft aber Eigentümerin einer (Verbands-)Immobilie sein, wäre diese selbstverständlich zu erwähnen. Anzugeben ist also ein etwa vorhandener Rasentraktor (Aufsitzmäher), während gewöhnliche Rasenmäher, Gartenwerkzeug, Tischtennisplatte und dgl. unter der Wesentlichkeitsgrenze liegen dürften. Laut Gesetzesbegründung sollen Brennstoffvorräte (also die Menge Öl im Tank) anzugeben sein; dem ist nicht zu folgen. Denn diese Information ist bereits Gegenstand der Heizkostenabrechnung, sodass auf diesem Weg das Informationsbedürfnis der Eigentümer erfüllt ist und die Aufnahme in den Vermögensbericht schon deshalb entbehrlich ist; zudem ist der Brennstoffvorrat kein dauerhafter Vermögens-, sondern ein Verbrauchsgegenstand.

[246] Lehmann-Richter/Wobst, § 10 Rn 931. Dezidiert a.A. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, Kap. 10 Rn 145.