Rz. 1
Vor der "Entdeckung" der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (2005) und ihrer gesetzlichen Anerkennung im Zuge der WEG-Reform 2007 (→ § 1 Rdn 25) gab es nur Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander; diese schuldeten sich gegenseitig eine ordnungsmäßige Verwaltung. Mit der WEG-Reform 2007 trat die Gemeinschaft als neuer Rechtsträger und eigenständiger Akteur in Erscheinung. Ihre Rolle und die des Verwalters ließen sich aber nach der Reform nicht in ein stimmiges Regelungskonzept einordnen. So war der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG a.F. "gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" zur Tätigkeit berechtigt und verpflichtet, weshalb vielfach unklar war, gegen wen (Verwalter oder Gemeinschaft) die Wohnungseigentümer ihren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend machen konnten. Durch die WEG-Reform 2020 ist die Organisationsstruktur der Gemeinschaft auf eine neue, stimmige Grundlage gestellt und zugleich an das übrige Verbandsrecht angepasst worden. Gem. § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft. Ansprüche der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung richten sich deshalb nur gegen die Gemeinschaft. Die Grundlagen der Verwaltung legen die Wohnungseigentümer fest, indem sie gem. § 19 Abs. 1 WEG eine ordnungsmäßige[1] Verwaltung und Benutzung beschließen, soweit nicht der Verwalter selbst entscheidungsbefugt ist. Der Verwalter als Ausführungs- und Vertretungsorgan führt die Beschlüsse Gemeinschaft aus.[2] Daraus ergibt sich, dass in Bezug auf die Verwaltung weder zwischen den Wohnungseigentümern untereinander noch zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter Rechtsbeziehungen (Ansprüche) bestehen. Alles "läuft" über die Gemeinschaft.
Rz. 2
Zu den Verwaltungsangelegenheiten i.S.d. §§ 18 und 19 WEG gehören alle Maßnahmen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf die Erhaltung, Sicherung oder Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums abzielen oder sich sonst als Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum darstellen, wobei kein enger Maßstab anzulegen ist.[3] Für Maßnahmen ohne Bezug zum gemeinschaftlichen Eigentum besteht keine Beschlusskompetenz. Das ist aber weitgehend reine Theorie, weil angesichts des weiten Verwaltungsbegriffs jede Geldausgabe und jede Anschaffung von Gegenständen von der Beschlusskompetenz umfasst ist.
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