Winterdienst: Nachbargrundstück

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können beschließen, ein fremdes Grundstück von Schnee und Eis befreien zu lassen (hier: einen Weg), wenn sie dieses Grundstück nutzen.

Normenkette

WEG §§ 21 Abs. 1, 28 Abs. 3, Abs. 5

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer beschließen zum Tagesordnungspunkt (TOP) 7 im Rahmen des Winterdienstes auch einen benachbarten öffentlichen, nicht im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Weg von Schnee und Eis befreien zu lassen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor.
2. Das Amtsgericht stellt die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Den Wohnungseigentümern habe es an der Beschlusskompetenz gefehlt. Bei dem Winterdienst handle es sich nicht um eine Verwaltungsaufgabe. Allein das Interesse von einigen Eigentümern, den Weg in der öffentlichen Grün- und Erholungsanlage auch nach Schneefall nutzen zu können, begründe keine Verwaltungsangelegenheit.
3. Gegen diese Beurteilung wenden sich die beklagten Wohnungseigentümer. Es sei zu berücksichtigen, dass der Weg die Verbindung zwischen den beiden Häusern darstelle. Um überhaupt in die Häuser zu gelangen, werde ein Teil des Verbindungsweges ohnehin genutzt und sei zu diesem Zweck von der Freien und Hansestadt Hamburg gemietet worden.
4. Die dagegen gerichtete Berufung hat Erfolg.

Die Entscheidung

Den Wohnungseigentümern habe für den Beschluss zu TOP 7 weder eine Beschlusskompetenz gefehlt noch widerspreche der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

Kommentar

1. Der Begriff der Verwaltung im Sinne des § 21 WEG sei weit zu verstehen. Ob und in welchem Umfang die Wohnungseigentümer (auch freiwillig) für den Zustand benachbarter (öffentlicher) Fläche Sorge trügen, sei keine Frage der generellen Beschlusskompetenz, sondern eine Frage ordnungsmäßiger Verwaltung. Es komme maßgeblich darauf an, in welchem Zusammenhang die beschlossene Maßnahme mit den Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe. So bestehe beispielsweise eine Beschlusskompetenz für den Erwerb einer Teilfläche eines Nachbargrundstücks. Vorliegend müssten die Wohnungseigentümer einen Teil des Weges der öffentlichen Grünanlage benutzen, um überhaupt zu den Eingängen eines Hauses zu gelangen. Der Weg verbinde zudem die vorgenannten Eingänge. Er diene daher unmittelbar auch dem gemeinschaftlichen Eigentum, sodass nach § 21 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz im Hinblick auf den Winterdienst bestehe.
2. Der Beschluss widerspreche auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Winterdienst erfolge im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, weil er bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegebenheiten nützlich sei. Der Weg der öffentlichen Grünanlage werde von der Freien und Hansestadt Hamburg im Winter weder geräumt noch gestreut. Der beschlossene Winterdienst ermögliche es den Wohnungseigentümern daher, gefahrlos zum Eingang eines der Häuser zu gelangen und umgekehrt. Dass beide Häuser auch über Laubengänge verbunden seien, sei unschädlich. Insoweit stehe es im Ermessen der Wohnungseigentümer, den Weg der öffentlichen Grünanlage als weiteren Verbindungsweg im Winter nutzbar zu halten. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Zusatzkosten von bis maximal 800 EUR im Jahr. Da der Winterdienst nach Bedarf ausgeführt und entsprechend abgerechnet werde, seien die zusätzlichen Kosten im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bezifferbar gewesen und mussten im Rahmen der Beschlussfassung auch nicht genannt werden.

Anmerkung

Die Wohnungseigentümer bestimmen durch Beschluss über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Im Fall geht es um das sichere Gehen auf einem Weg, der zwar nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, aber gehören sollte, weil die Wohnungseigentümer den Weg nutzen. Mir ist schleierhaft, wie man daher daran zweifeln kann, dass es an einer Beschlusskompetenz fehlt oder der Beschluss nicht ordnungsmäßig ist.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. In Bezug auf den Winterdienst sollte der Verwalter, machen ihn nicht reihum die Wohnungseigentümer freiwillig, ist etwas anderes vereinbart oder gehört der Winterdienst nicht zu den Aufgaben des Hausmeisters, regelmäßig erstens das für den Winterdienst beauftragte Unternehmen stichprobenartig kontrollieren, ob es seine Pflichten erfüllt. Und zweitens sollte der Verwalter regelmäßig, z.B. alle 3 Jahre, Angebote einholen, ob die Pflichten von einem anderen Unternehmen zu besseren Konditionen aber gleicher oder vertretbar schlechterer Qualität anbieten.

2. Ist der Winterdienst eine Pflicht des Hausmeisters, ist auch dieser vom Verwalter in regelmäßigen Abständen zu überprüfen.

   Hinweis: Schriftliche Niederlegung von Prüfungen

   Hat der Verwalter seine Pflicht, den mit dem Winterdienst Beauftragten regelmäßig zu kontrollieren, wahrgenommen, sollte er die Kontrollen verschriftlichen und eine Abschrift in die Verwaltungsunterlagen nehmen. Ferner sollten die Verwaltungsbeiräte eine Abschrift erhalten und der Verwalter sollte die Wohnungseigentümer auf der Versammlung von seinen Begehungen/Kontrollen berichten.

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