§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / C. Bestellung und Abberufung des Verwalters

I. Bestellung

1. Kein Ausschluss der Verwalterbestellung

Rz. 68

Die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG a.F., wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann, wird im neuen Recht entfallen. Dies wird aber ohne Folgen bleiben. Der Gesetzgeber war lediglich – zutreffend – der Auffassung, der Ausschluss von Beschränkungen bei der Verwalterbestellung in § 26 Abs. 1 S. 3 WEG-E (jetzt § 26 Abs. 5 WEG) sei ausreichend.^[67] Denn bereits hieraus geht hervor, dass die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann.

[67] BT-Drucks 19/18791, S. 72.

2. Mehrheiten und Bestelldauer

Rz. 69

Die Bestellung des Verwalters unterzog der Gesetzgeber nur geringen Modifikationen. In § 26 Abs. 1 WEG strich er den ohnehin überflüssigen Verweis auf die Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit. Für die Stimmkraft gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist. Die allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zur Stimmkraft haben nach wie vor den Vorrang, was aus dem jetzigen Wortlaut noch deutlicher hervorgeht als aus § 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. In § 26 Abs. 2 WEG hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die Bestellung auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden kann. Dies stellt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch im Gesetz klar, dass darüber hinaus keine Beschlusskompetenz besteht.^[68] Eine gleichwohl für längere Zeit beschlossene Bestellung ist nichtig, soweit sie fünf Jahre übersteigt.^[69]

[68] S. etwa BT-Drucks 19/18791, S. 64.

[69] BT-Drucks 19/22634, S. 45.

II. Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG)

1. Keine Beschränkung der Abberufung auf wichtige Gründe

Rz. 70

Gravierender sind die Änderungen bei der Abberufung des Verwalters. Hier beseitigt der Gesetzgeber mit § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. die Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken. Seiner Auffassung zufolge muss die Wohnungseigentümergemeinschaft immer die Möglichkeit haben, sich von einem Verwalter zu trennen, in den sie kein Vertrauen mehr hat. Die Abberufung ist somit stets möglich, was § 26 Abs. 3 S. 1 WEG ausdrücklich normiert.

2. Vertragsverhältnis

Rz. 71

Die Möglichkeit, das organschaftliche Verhältnis ohne Grund fristlos zu beenden, lässt vertragliche Ansprüche des Verwalters namentlich auf Zahlung seiner Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) grundsätzlich unberührt. Die früher schon bei der Abberufung zu prüfende Frage nach dem Vorliegen eines wichtigen Grundes ist somit nun auf die vertragsrechtliche Ebene verschoben. Nur wenn sie zu bejahen ist, war die Kündigung des Verwaltervertrages begründet. Insoweit kann auf die frühere Rechtsprechung zur Berechtigung der Abberufung aus wichtigem Grund zurückgegriffen werden. Darüber hinaus hat der Rechtsausschuss mit § 26 Abs. 3 S. 2 WEG eine Regelung eingefügt, wonach auch der Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung endet. Hierzu soll es ausweislich der Gesetzesmaterialien noch nicht einmal der Kündigung bedürfen.^[70]

[70] BT-Drucks 19/22634, S. 46.

3. Anfechtung der Abberufung

Rz. 72

Mit dieser neuen Ausgestaltung der Abberufung ließ der Gesetzgeber auch die Anfechtungsbefugnis des Verwalters entfallen, da Streitigkeiten hierüber den ganz überwiegenden Anteil der Anfechtungsklagen von Verwaltern darstellten. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Abberufung wie jeden anderen Beschluss anfechten können. Dabei dürften sie nicht auf formelle Mängel des Beschlusses, die natürlich jederzeit geltend gemacht werden können, beschränkt sein. Eine grundlose Abberufung kann nach wie vor ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, da sie hohe Kosten in Form der zweiten Verwaltervergütung provoziert. Dies widerspricht wie jede andere überflüssige Ausgabe ordnungsmäßiger Verwaltung. Allerdings dürfte sich die inhaltliche Prüfung der Anfechtung nach den Vorgaben des Gesetzgebers etwas verschieben. Es kommt nun wohl nicht mehr darauf an, ob ein wichtiger Grund für die Abberufung vorlag. Dies war die Sichtweise des Verwalters. Wenn dies der Fall ist, wird der Beschluss in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, da dann auch die Kündigung des Verwaltervertrages begründet war. Der Gesetzgeber stellt nun aber auf die Perspektive der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Deshalb wird zu prüfen sein, ob seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst in Ansehung der Doppelbelastung mit zwei Verwaltervergütungen nachvollziehbare Gründe für die Trennung vom Verwalter vorlagen. Dann kann die Abberufung gleichwohl ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.