§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / 1. Gesetzliche Konzeption

a) Folgen

Rz. 30

Der gesetzlichen Konzeption nach ist es konsequent, im Verwalter (nur) ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Klagen von Wohnungseigentümern und Dritten auf Vornahme oder Unterlassung von Handlungen sind also grundsätzlich nicht mehr gegen ihn, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, als deren Organ der Verwalter tätig wird.

b) Verbleibende Angelegenheiten der Wohnungseigentümer

Rz. 31

Mit dem Übergang der Passivlegitimation für Beschlussklagen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar der wichtigste Anwendungsfall der Tätigkeit des Verwalters für die Wohnungseigentümer entfallen. Gleichwohl kommen sie noch als Anspruchsgegner in Betracht, insbesondere dann, wenn das Landesrecht sie als Schuldner kommunaler Abgaben bestimmt oder, bei sachenrechtlichen Streitigkeiten oder selbst in Beschlussklagen für die Eintragung des Rechtshängigkeitsvermerks.^[33] In diesen Fällen ist der Verwalter nicht mehr kraft Gesetzes Organ und Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Gleichwohl an ihn erfolgende Zustellungen sind somit unwirksam

Rz. 32

Praxistipp

Sofern die Wohnungseigentümer Interesse an einer Änderung dieser für den Rechtsverkehr misslichen Situation haben, kommt wiederum eine Erweiterung der Verwalterrechte und -pflichten nach § 27 Abs. 2 WEG in Betracht. Auf eine solche Erweiterung können sich auch Dritte berufen, da nur eine Einschränkung nach § 9b Abs. 1 S. 3 WEG unwirksam ist.

[33] S. u. § 7 Rdn 52.