§ 5 Der Bauträgervertrag / D. Abschlagszahlungen (§ 650v BGB)

Rz. 31

§ 650v Abschlagszahlungen

Der Unternehmer kann von dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind.

Rz. 32

§ 650v BGB^[65] normiert – ohne inhaltliche Änderung – die aus systematischen Gründen in den Untertitel 3 – "Bauträgervertrag" – verlagerte Vorschrift des § 632a Abs. 2 BGB alt^[66] über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.^[67] Die Regelung zielt auf "einen Schutz des Bestellers vor überhöhten Abschlagszahlungen und auf Klarstellung der Rechtslage durch Übernahme der öffentlich-rechtlichen Sondervorschrift der §§ 3 Abs. 1 und 2 und § 7 MaBV in das allgemeine Zivilrecht und deren Absicherung gegen Unwirksamkeit nach (den) §§ 305 ff. (BGB)".^[68]

Rz. 33

Zum Nachteil des Bestellers ist § 650v BGB nicht abdingbar – was sich aus dem Schutzzweck von § 650v BGB ergibt und in Bezug auf die MaBV aus ihrem Charakter als Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB^[69] (vgl. § 12 MaBV – beachte jedoch § 7 Abs. 2 MaBV).

Rz. 34

Beachte:

Nach der Intention des Gesetzgebers^[70] soll – da eine grundlegende Änderung des Bauträgervertragsrechts nicht beabsichtigt ist – auch das Recht der Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen inhaltlich nicht verändert werden. Der Unternehmer kann Abschlagszahlungen nunmehr in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und aufgrund des Vertrags geschuldeten Leistungen verlangen.^[71]

Rz. 35

Beachte zudem:

Der Verweis auf eine Verordnung nach Art. 244 EGBGB (Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen – AbschlagsV, nachstehende Rdn 38 ff.) führt letztlich zu einer Anwendung der Bauträger-Makler-Verordnung (MaBV) und deren Art. 3 Abs. 2, nach dem die Höhe der zulässigen Abschlagszahlungen sich nach dem jeweiligen Baufortschritt bemisst.

Rz. 36

Der (vorleistungspflichtige) Unternehmer kann (mit dem Ziel, ihn zu entlasten und ihn von den mit der Vorfinanzierung verbleibenden Risiken zu schützen)^[72] beim Bauträgervertrag (i.S.v. § 650u Abs. 1 BGB) vom Besteller nach § 650v BGB Abschlagszahlungen (abweichend von § 632a Abs. 1 S. 1 BGB) nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung aufgrund von Art. 244 EGBGB vereinbart sind.

Rz. 37

Beachte:

Die Norm erfasst Bauträgerverträge, die ab dem 1.1.2018 abgeschlossen worden sind – für vor diesem Zeitpunkt abgeschlossene Bauträgerverträge gelangt nach Art. 229 § 39 EGBGB das bis dato geltende Recht (vgl. § 632a BGB) zur Anwendung.

Rz. 38

Art. 244 EGBGB ermächtigt das das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates auch unter Abweichung von § 650m BGB zu regeln,

▪	welche Abschlagszahlungen bei Werkverträgen verlangt werden können, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand haben, insbesondere
▪	wie viele Abschläge vereinbart werden können,
▪	welche erbrachten Gewerke hierbei mit welchen Prozentsätzen der Gesamtbausumme angesetzt werden können,
▪	welcher Abschlag für eine in dem Vertrag enthaltene Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums angesetzt werden kann und
▪	welche Sicherheit dem Besteller hierfür zu leisten ist.

Rz. 39

Die ab dem 1.1.2018 geltende Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen (AbschlagsV, i.d.F. vom 28.4.2017) – die selbst wieder auf die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)^[73] verweist – hat folgenden Wortlaut:

In Werkverträgen, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, kann der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden. Unter den Voraussetzungen des § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden. § 650m Abs. 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs findet Anwendung.

Rz. 40

§ 3 Abs. 2 der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV) hat – in Bezug auf besondere Sicherungspflichten des Bauträgers – folgenden Wortlaut:

Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Abs. 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

1.	30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn d...