§ 30 Steuerrechtliche Bezüge im Erbrecht / 6. Bewertung von Grundbesitz

Rz. 201

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte können verschiedenen Vermögensarten i.S.d. BewG zugeordnet werden, also dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, dem Grundvermögen oder dem Betriebsvermögen.

Rz. 202

Zum Grundvermögen im bewertungsrechtlichen Sinne gehören private Grundstücke, sofern sie nicht dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zugeordnet werden. Betriebsgrundstücke gehören grundsätzlich zur Vermögensart "Betriebsvermögen".

Rz. 203

Im Einzelnen gehören zum Grundvermögen insbesondere der Grund und Boden, die darauf stehenden Bauwerke und Außenanlagen, außerdem die Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum.

Rz. 204

Bewertungsziel beim Grundvermögen ist entsprechend den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts^[285] durchgängig der gemeine Wert (§ 177 BewG), i.S.v. § 9 BewG also – vereinfacht ausgedrückt – der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB.

Rz. 205

Die Ermittlung des gemeinen Werts kann nach verschiedenen gesetzlich vorgegebenen Bewertungsmethoden erfolgen, je nach dem um welche Art von Grundstück es sich handelt. So sind unbebaute Grundstücke i.S.v. § 178 BewG nach den Vorgaben des § 179 BewG (Vergleichswertverfahren) zu bewerten. Für bebaute Grundstücke i.S.v. § 180 BewG kommen als Bewertungsmethoden nach § 182 BewG das Vergleichswertverfahren (Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke) und das Sachwertverfahren (soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt) in Betracht. Besondere Regelungen bestehen für Erbbaurechtsfälle (§§ 192 ff. BewG), Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG), Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) und Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz (§ 197 BewG).

Durch das JStG 2022^[286] wurden jüngst die gesetzlichen Vorgaben zum Ertragswert- sowie zum Sachwertverfahren an die jüngsten Änderungen der ImmoWertV^[287] angepasst, um eine tatsächliche Ausrichtung der Besteuerung am Verkehrswert sicherzustellen.

Rz. 206

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts – im Zweifel durch entsprechendes Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Verkauf – ist gem. § 198 BewG grundsätzlich zulässig. Die maßgeblichen Grundbesitzwerte werden gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG i.V.m. § 157 Abs. 3 BewG auf den Bewertungsstichtag i.S.v. § 11 ErbStG gesondert festgestellt.

Rz. 207

Wegen der Einzelheiten der Wertermittlung beim Grundvermögen wird auf § 27 Immobilienbewertung (dort insbesondere Rdn 17 ff.) verwiesen.^[288]

[285] BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, ZErb 2007, 65.

[286] Gesetz v. 16.12.2022, BGBl I 2022, 2294.

[287] Gesetz v. 21.7.2021, BGBl I 2021, 2805.

[288] Vgl. im Übrigen Sievert/Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, Kommentierung zu §§ 176 ff. BewG.