§ 18 Grundstücksrecht / XI. Belastung der übertragenen Immobilie

Rz. 60

Wenn die zu schenkende Immobilie noch zum Zeitpunkt der Schenkung mit Grundschulden/Hypotheken, die der Absicherung eines Darlehens dienen, belastet ist, muss diesbezüglich einerseits zwischen den Parteien des Schenkungsvertrages und andererseits mit dem Darlehensgeber bzw. Grundschuldinhaber eine entsprechende Regelung getroffen werden. Der Beschenkte übernimmt nicht automatisch die Verpflichtungen aus dem bestehenden Darlehen. Die Immobilie bleibt aber mit der bestellten Grundschuld weiter belastet und kann von der darlehensgebenden Bank, wenn es zu Verzug oder Ausfall der zu leistenden Rückzahlungsverpflichtung kommt, im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung verwertet werden.

Wenn beispielsweise bei einem belasteten Mehrfamilienhaus die Mieterträge ganz oder teilweise dazu verwendet werden sollen, die bestehenden Darlehensverpflichtungen zu erfüllen, so ist es unumgänglich, die Schenkung mit einem Nießbrauchsvorbehalt unter gleichzeitiger Übernahme der laufenden Verbindlichkeiten zu koppeln. Gerade bei solchen Fällen werden die oben geschilderten ertragssteuerlichen Konsequenzen besonders bedeutsam.

Selbst wenn das zu schenkende Objekt frei von Belastungen in Abteilung III ist, aber nicht ausgeschlossen werden kann, dass erhebliche Reparaturaufwendungen entstehen, muss die Frage geregelt werden, ob der Nießbrauchsberechtigte – insbesondere wenn er auch die außergewöhnlichen Belastungen des Objekts, zu denen Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten gehören, zu tragen hat, – berechtigt sein soll, das Objekt zu diesem Zweck zu belasten. Diese Regelung ist insbesondere dann von ganz entscheidender Bedeutung, wenn die Schenkung an minderjährige Kinder erfolgt. Ist der Schenkungsvertrag ohne eine solche Regelung geschlossen, so lässt sie sich mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr nachholen. Die Einräumung einer Belastungsmöglichkeit wäre eine für das Vermögen des Kindes nachteilige Regelung, die der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts bedarf. Es kann dann außerordentlich schwierig bis gar unmöglich werden, eine entsprechende Genehmigung zu erlangen, weil das Vormundschaftsgericht ausschließlich das Kindeswohl berücksichtigen darf.