Rz. 12
Sind in Abteilung II des Grundbuches Eintragungen vorhanden, so muss geklärt werden, ob sie gelöscht werden können (Verpflichtung des Verkäufers) oder vom Käufer übernommen werden müssen. Bei zu übernehmenden Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs (z.B. Geh-, Fahr-, Leitungsrechte, Grunddienstbarkeiten zugunsten von Nachbargrundstücken etc.) ist zu prüfen, ob sie wertmindernd sind oder nicht. Diese Frage ist einerseits subjektiv im Hinblick auf den beabsichtigten Verwendungszweck des Erwerbers und andererseits objektiv im Hinblick auf den Wert des Grundstücks zu klären, da dies insbesondere für die Frage der Beleihungsmöglichkeit von wesentlicher Bedeutung ist. Weiterhin sind in Abteilung II des Grundbuchs möglicherweise dauernde Belastungen oder Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers eingetragen, wie z.B. Nießbrauchsrechte, Wohnrechte, Vorerben- und Zwangsversteigerungsvermerke. Das Bestehen solcher Rechte kann die Durchführung des Grundstückskaufvertrages wirtschaftlich uninteressant oder tatsächlich undurchführbar machen. In diesem Zusammenhang hat der Notar ggf. sogar die Grundakten einzusehen, um die Details der Belastung zu klären.[12] Fälle, in denen der Umfang der Belastung erst aus der Belastungsurkunde ersichtlich ist, sind keinesfalls selten. Die Eintragung von Dienstbarkeiten im Rahmen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (insbesondere für Versorgungsträger) musste bis zum 31.12.2010 beantragt werden. Hierzu sind noch nicht alle geschuldeten Entschädigungen festgesetzt und gezahlt worden, so dass es sich u.U. anbietet, vorsorgliche Regelungen zu treffen.
Demgegenüber sind gesetzliche Vorkaufsrechte (z.B. der öffentlichen Hand oder des Mieters einer umgewandelten Eigentumswohnung gem. § 577b BGB) nicht im Grundbuch eingetragen. Hierüber hat der Notar in Grundzügen zu belehren. Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters bedarf gem. § 577 Abs. 3 BGB nicht der notariellen Beurkundung,[13] was erhebliche Unsicherheit nach sich ziehen kann. Wenn der Notar zur Einholung einer Mietervorkaufsrechtsverzichterklärung erfolgreich tätig werden soll, muss er durch eine Spezialvollmacht ausdrücklich bevollmächtigt werden. Für den Fall der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts sollte im Vertrag ein Rücktrittsrecht der Parteien oder ein automatisches Erlöschen der gegenseitigen Leistungspflichten (auflösende Bedingung) vorgesehen werden.
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