§ 16 Bauträgervertrag / i) Sicherung der Lastenfreistellung

Rz. 16

Als allgemeine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit verlangt § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV, dass die Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen Grundpfandrechten, die der Eigentumsvormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht vom Erwerber übernommen werden sollen, sichergestellt ist und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. In der Regel erfolgt die Sicherung der Lastenfreistellung durch ein Freistellungsversprechen der finanzierenden Bank des Bauträgers, deren Finanzierungsgrundpfandrechte auf dem Vertragsgegenstand lasten und der Eigentumsvormerkung des Erwerbers im Grundbuch im Rang vorgehen. Um den Anforderungen des § 3 Abs. 1 MaBV zu genügen, muss das Freistellungsversprechen für den Fall der Vollendung des Bauvorhabens die Verpflichtung der Gläubigerbank enthalten, unverzüglich nach Zahlung des geschuldeten Kaufpreises durch den Erwerber, den Vertragsgegenstand von den Finanzierungsgrundpfandrechten freizugeben. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, muss sich die Gläubigerbank verpflichten, den Vertragsgegenstand entweder unverzüglich nach Zahlung des dem Bautenstand entsprechenden Teils des geschuldeten Kaufpreises freizugeben oder – wenn sie sich Entsprechendes in dem Freistellungsversprechen vorbehalten hat – die bereits vom Erwerber geleisteten Kaufpreiszahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsgegenstandes zurückzugewähren.^[14] Dieses Wahlrecht des Gläubigers in einem Freistellungsversprechen ist gem. § 3 Abs. 1 S. 3 MaBV zulässig. Es führt dazu, dass bei steckengebliebenen Bauprojekten die finanzierende Bank des Bauträgers darüber entscheidet, ob der Erwerber das unfertige Objekt gegen anteilige Kaufpreiszahlung erhält oder ihm der geleistete Kaufpreis bis zur Höhe des Wertes des erstellten Vertragsgegenstandes erstattet wird und er nicht Eigentümer des Objektes wird.^[15] Die Rechtsnatur des Freigabeversprechens ist strittig. In der Literatur wird überwiegend von einem direkt zwischen dem Gläubiger und dem Erwerber geschlossenen Vertrag ausgegangen.^[16] Der BGH hat ursprünglich einen Vertrag zugunsten Dritter i.S.d. § 328 BGB angenommen, die Frage in einer späteren Entscheidung jedoch offengelassen.^[17] In jedem Fall gewährt das Freistellungsversprechen – unter den genannten Voraussetzungen – dem Erwerber einen eigenen unmittelbaren Anspruch auf Lastenfreistellung gegen den Gläubiger. Dieser kann dem Erwerber gegenüber keine Einwendungen aus seinem Rechtsverhältnis mit dem Bauträger geltend machen.

[14] Zur Berechnung der anteiligen Werte in § 3 Abs. 1 S. 2 MaBV einerseits und S. 3 MaBV andererseits: BGH DNotZ 1984, 322; Marcks, § 3 Rn 14; Warda, MittBayNot 1988, 20; Marcks, § 3 Rn 16.

[15] Das Wahlrecht steht allerdings unter dem Vorbehalt des § 242 BGB. Ab Bezugsfertigkeit und Übergabe dürfte die Wahl der Rückzahlung unzulässig sein, OLG Hamburg v. 3.7.1998 – 1 U 20/98 – DNotZ 1999, 406.

[16] Schöner, DNotZ 1974, 331; Behmer, DNotZ 1985, 196; Vogel, BauR 1999, 992.

[17] BGH v. 28.5.1976 – V ZR 203/75 – DNotZ 1977, 360.