Rz. 65
Der Abschluss eines Verwaltervertrags oder zumindest die Vereinbarung der essentialia negotii ("Eckpunkte" Laufzeit, Vergütung) gehören zwingend zu einer ordnungsmäßigen Bestellung (→ § 10 Rdn 40). Das Fehlen eines Verwaltervertrags bzw. der "Eckpunkte" macht einen Beschluss der Verwalterbestellung also anfechtbar. Der Beschluss nachteiliger Regelungen im Verwaltervertrag führt hingegen nicht zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses.[72] Die Entscheidung erging zwar zu einem Fall, in dem Bestellung und Verwaltervertrag Gegenstand zweier nacheinander gefasster Beschlüsse waren; dieser Umstand ist für die Überlegungen des BGH aber nicht tragend, weshalb nichts anderes gilt, wenn über Bestellung und Vertrag in einem Beschluss (uno actu) beschlossen wird. Inhaltliche Mängel des Verwaltervertrags (d.h. Klauseln, die ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen und für die Gemeinschaft nachteilig sind) führen also nicht zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses. Wenn vertragliche Regelungen außerhalb eines "ganzen" Verwaltervertrags als "Eckpunkte" der Bestellung mitbeschlossen werden, so namentlich die Höhe der Vergütung, gilt nichts anderes. Der Streit über Inhalte des Verwaltervertrags ist nicht auf dem Weg über die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses auszutragen, sondern in erster Linie durch die Erhebung einer Feststellungsklage, mit welcher die AGB-rechtliche Nichtigkeit des Vertrags oder einzelner Klauseln geltend gemacht werden kann (→ § 10 Rdn 111). Nur in Ausnahmefällen, zu denen die Regelung der Vergütung gehört, ist der Beschluss des Verwaltervertrags (bzw. der Beschluss der Vergütungsregelung) anfechtbar.
Rz. 66
Beispiele
1. Mit Beschluss 1 wird die Bestellung eines Verwalters für 5 Jahre beschlossen, mit Beschluss 2 ein Verwaltervertrag mit einer weit überhöhten und intransparenten Vergütung. – Der Beschluss 1 (Verwalterbestellung) kann nicht mit der Begründung angefochten werden, die Vergütung widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss 2 ist teilweise anfechtbar. Der Klageantrag muss lauten: "Der Beschluss wird in Bezug auf die Regelung der Vergütung (§§ 2, 5, 7 usw.) für ungültig erklärt."
2. Auf der Grundlage des vom Verwalter vorgelegten Verwaltervertrags wird (uno actu) seine Bestellung für 5 Jahre beschlossen. Die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung ist weit überhöht und intransparent geregelt. – Der Beschluss ist teilweise anfechtbar. Der Klageantrag muss lauten: "Der Beschluss wird in Bezug auf die Regelung der Vergütung im Verwaltervertrag (§§ 2, 5, 7 usw.) für ungültig erklärt."
3. Beschlossen wird die Bestellung des Verwalters für 5 Jahre mit einer im Beschluss konkret genannten, weit überhöhten Vergütung. – Der Beschluss ist teilweise anfechtbar. Der Klageantrag muss lauten: "Der Beschluss wird in Bezug auf die Regelung der Vergütung für ungültig erklärt."
Rz. 67
Wenn nach einer Anfechtung der Vergütungsregelung des Verwaltervertrags dieser ganz oder teilweise für ungültig erklärt wird oder wenn die AGB-Kontrolle ergibt, dass der Vertrag ganz oder teilweise unwirksam ist, äußert sich der BGH zu den Konsequenzen wie folgt: "Daraus folgt freilich nicht, dass die Ungültigkeit des einen Beschlusses für den jeweils anderen Beschluss gänzlich ohne Folgen bliebe. Es widerspräche nämlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 5 WEG a.F. [jetzt § 18 Abs. 2 WEG]), wenn der wirksam bestellte Verwalter auf Dauer ohne Verwaltervertrag bliebe oder umgekehrt der wirksam geschlossene Verwaltervertrag bestehen bliebe, ohne dass der Verwalter die Organstellung als Verwalter erlangte und seinen Vertrag erfüllen könnte. Jeder Wohnungseigentümer kann deshalb verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen. Entsprechende Anträge können in der Eigentümerversammlung gestellt und bei einer Ablehnung mit der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. [jetzt § 44 Abs. 1 S. 2 WEG] durchgesetzt werden."[73] Dem ist nichts hinzuzufügen.
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