Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 2 Muss ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden?

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.^[1] Darüber, ob dies zwingend erforderlich ist oder nicht, besteht in der Rechtsprechung Streit.^[2]

Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, müssten die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen können, ohne eine vertragliche Grundlage für die Verwaltertätigkeit zu schaffen, denn die Bestellung des Verwalters ist vom Abschluss eines Verwaltervertrags zu unterscheiden. Der Verwalter erhält seine Organstellung bereits mit Annahme der Bestellung.

Ohne vertragliche Regelungen obliegen ihm die gesetzlichen Pflichten der §§ 25, 27 und 28 WEG und er hat Anspruch auf branchenübliche Vergütung.

Achtung: Stets Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regeln

Zunächst zu beachten ist allerdings, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters stets nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags im Bestellungsbeschluss geregelt sind. Elementare Eckpunkte sind

• die Laufzeit der Bestellung sowie
• die Vergütung des Verwalters.^[3]

Im Übrigen verlangt die Rechtsprechung, dass den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung Vergleichsangebote und Verwaltervertragsentwürfe zur Prüfung zur Verfügung stehen müssen.^[4]

Auch insoweit dürfte ein faktischer Zwang zur gleichzeitigen Beschlussfassung auch über den Abschluss eines Verwaltervertrags nicht bestehen. Werden jedenfalls auf Grundlage der vorliegenden Vergleichsangebote zumindest die Eckpunkte des Verwaltervertrags beschlossen, dürfte es nicht der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag als solchem im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung bedürfen, in der der Verwalter bestellt wird.^[5]

Allerdings sollten die Verwalter bereits in ihrem eigenen Interesse für Klarheit sorgen und in der Eigentümerversammlung, in der sie bestellt werden, auch eine Beschlussfassung über den Verwaltervertrag herbeiführen.^[6]

[1] S. ausführlich: Blankenstein, Verwaltervertrag, ETW S. 401 ff.

[2] Erforderlichkeit bejahend: LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, MDR 2018 S. 335; Erforderlichkeit verneinend: LG Dresden, Urteil v. 29.5.2019, 2 S 534/18; LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 5.11.2018, 2-13 S 111/18, NJOZ 2019, 1412.

[3] BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14.

[4] LG Dortmund, Urteil v. 14.6.2016, 1 S 455/15.

[5] LG Dresden, Urteil v. 29.5.2019, 2 S 534/18; a. A. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16.

[6] Vgl. BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020 S. 988; LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16.