§ 10 Der Verwalter / c) Inhalt und Wirkung des Bestellungsbeschlusses

Rz. 40

Ein ordnungsmäßiger Bestellungsbeschluss muss als Mindestinhalt ("essentialia negotii") die Person des Verwalters, die Laufzeit der Bestellung und die Höhe der Vergütung enthalten. Wenn ein Verwalter "isoliert" bestellt wird, ohne weitere Regelungen zu treffen, ist der Beschluss zwar nicht unwirksam, entspricht aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn noch in derselben Versammlung der Verwaltervertrag beschlossen wird.^[44] Weil die zur Verwalterbestellung gehörenden Eckpunkte des Verwaltervertrags nur "in derselben Versammlung", aber nicht in demselben Beschluss geregelt werden müssen, kann eine Gemeinschaft so vorgehen, dass zuerst die "isolierte" Bestellung und danach der Verwaltervertrag (bzw. dessen Eckdaten) beschlossen werden. Aber warum sollte man separat beschließen, was sachlich zusammengehört? Der bessere Weg besteht in der gleichzeitigen Beschlussfassung. Unabhängig davon, ob der Bestellung ein annahmereifes Angebot eines Verwaltervertrags oder nur dessen Eckdaten zugrunde liegt, ist der Gemeinschaft und dem Verwalter zu empfehlen, die vertraglichen Regelungen zugleich (uno actu) mit der Bestellung zu beschließen.

Rz. 41

In der Praxis wird mitunter nur der Abschluss oder die Verlängerung des Verwaltervertrags beschlossen, ohne das Wort "Bestellung" auch nur zu erwähnen; die Bestellung ist bei sinnvoller Auslegung aber selbstverständlich mitgemeint.^[45] In jedem Fall muss (unter dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit) ein in Bezug genommener Verwaltervertrag im Beschluss zweifelsfrei (z.B. mit Datum) bezeichnet werden. Der Beschluss einer Wiederbestellung "zu den bisherigen (oder: “zu bekannten‘) Konditionen" entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.^[46]

Rz. 42

Muster 10.4: Bestellungsbeschluss Mindestinhalt

Muster 10.4: Bestellungsbeschluss Mindestinhalt

Die X-Immobilien GmbH wird vom 1.8.2022 bis 31.7.2027 zum Verwalter bestellt. Die Vergütung beträgt monatlich 748,51 EUR (oder: je Wohnung monatlich 27,37 EUR, je Stellplatz 4,76 EUR usw.).

Optional: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats A, B und C werden beauftragt, mit dem Verwalter einen Verwaltervertrag auszuhandeln, über den im schriftlichen Verfahren mit einfacher Mehrheit gem. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG Beschluss gefasst wird.“

Rz. 43

Muster 10.5: Bestellung und Vertragsabschluss uno actu

Muster 10.5: Bestellung und Vertragsabschluss uno actu

Die X-Immobilien GmbH wird vom 1.8.2022 bis 31.7.2027 zum Verwalter bestellt. Die Bestellung erfolgt auf der Grundlage des von der X-Immobilien GmbH angebotenen Verwaltervertrags vom 20.5.2022.

Optional: Die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Frau A, wird beauftragt und bevollmächtigt, diesen Vertrag namens der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen und gegenzeichnen zu lassen.

Rz. 44

Die Laufzeit muss im Beschluss eigentlich nicht genannt werden, weil und soweit sie sich aus dem Verwaltervertrag ergibt; sie wird im Beschlussmuster lediglich zur Klarstellung und mit Rücksicht auf die übliche Praxis aufgeführt. In anderen gebräuchlichen Musterbeschlüssen findet sich häufig der Zusatz: "Mit der Annahme der Bestellung durch den Verwalter kommt der Verwaltervertrag zustande." Ein solcher Zusatz ist deklaratorisch und deshalb überflüssig. Auch die im Beschlussmuster "uno actu" vorgesehene Unterzeichnung des Vertrags ist nicht erforderlich und deshalb als "optional" gekennzeichnet. Zum einen ist die Unterzeichnung nicht konstitutiv für das Zustandekommen des Vertrags, sondern dient lediglich der Dokumentation (→ § 10 Rdn 90). Zum anderen ist die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats schon kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 2 WEG) zur Unterzeichnung befugt und muss dazu nicht besonders beauftragt oder bevollmächtigt werden.

Rz. 45

Mit dem Bestellungsbeschluss nimmt die Gemeinschaft im Normalfall das in der Versammlung schriftlich vorliegende, ggf. nochmals mündlich vorgetragene Angebot des Bewerbers auf Übernahme des Verwalteramts an. Die Annahmeerklärung der Gemeinschaft muss dem Bewerber zugehen. Erfolgt die Wahl in seiner Gegenwart, genügt dafür die Verkündung des Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsvorsitzenden.^[47]

Rz. 46

Die h.M. sieht das anders. Nach h.M. besteht der "Bestellungsakt" aus den beiden Teilakten "Bestellungserklärung" und "Annahmeerklärung", und zwar in dieser Reihenfolge. Demnach muss ein Kandidat auch dann, wenn die Gemeinschaft ihn auf seine Bewerbung hin bestellte, erst noch seine Annahmebereitschaft erklären, also eine Annahmeerklärung abgeben. Nun ist zwar nicht zu leugnen, dass es im Gesellschafts-, Vereins- und Parteienrecht üblich ist, den gewählten Kandidaten, der sich um ein Amt beworben hat, im Anschluss an die Wahl zu fragen, ob er das Amt annehme. Dass diese Praxis aber sinnvoll und rechtlich geboten ist, muss bezweifelt werden. Warum sollte man denjenigen, der soeben das erhielt, worum er sich beworben hatte, erneut nach seiner Zustimmung fragen? Bei der Wahl in politische Ämter mag es Fälle geben, in denen ein Kandidat sich aus guten Gründen vorbehalten möchte, das ...