§ 1 Grundlagen und Einführung / II. Erläuterungen

Rz. 4

Es handelt sich bei dem Kurzmuster um eine rein dingliche Teilung gemäß § 8 WEG.

Vorratsaufteilungen haben außerordentlich zugenommen. Die Gründe hierfür sind und waren insbesondere die immer größere Verbreitung Sozialer Erhaltungsverordnungen und jüngst der Erlass des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)^[14] mit weitreichenden Beschränkungen bei der Aufteilung von Bestandsimmobilien (näher zu Motiven der Aufteilung vgl. § 2 Rdn 2 ff.). Teilweise spielen aber auch steuerliche Gründe eine Rolle.

Praxistipp

Für die lediglich vorratsweise Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbücher ist das Kurzmuster zwar grundsätzlich ausreichend. Wenn nicht höchste Eile geboten ist, ist vor einer solchen "Kurz-Aufteilung" jedoch dringend abzuraten. Auch bei einer Vorratsteilung können anhand der Pläne und Gegebenheiten mögliche Konflikte zwischen etwaigen künftigen Wohnungseigentümern ermittelt und kann eine entsprechende Gemeinschaftsordnung erstellt werden. Entscheidet sich der aufteilende Eigentümer später doch dazu, die Einheiten zu verkaufen, liegt die Gemeinschaftsordnung schon vor (und muss höchstens angepasst werden), und er spart sich ggf. weitere Mühe, Kosten und Unsicherheiten.

Rz. 5

Bei mehreren Eigentümern kommt sowohl eine Aufteilung nach § 8 WEG als auch nach § 3 WEG in Betracht (Überblick vgl. Rdn 57 ff.).

Rz. 6

Nach § 1 Abs. 4 WEG muss es sich um ein Grundstück im Rechtssinne handeln. Ist dies (noch) nicht der Fall, muss vorab unter den Voraussetzungen der §§ 5, 6 GBO eine Vereinigung oder Bestandteilszuschreibung erfolgen (dazu z.B. ein Muster vgl. § 7 Rdn 1).

Rz. 7

Ein auch noch so geringer Miteigentumsbruchteil ist zwingender Bestandteil des Wohnungseigentums, §§ 1 Abs. 2, 6 WEG (zur Bemessung vgl. Rdn 44 f.). Freiflächen können nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden; vielmehr ist immer das Sondereigentum an einer Einheit auf die Freifläche zu erstrecken (daher auch Annex-Sondereigentum, vgl. Rdn 9 ff.). Stellplätze, auch oberirdische, können nach der Neuregelung jedoch mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden (vgl. Rdn 9).

Rz. 8

Das Gesetz unterscheidet Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG), (näher vgl. Rdn 20 ff.). Der Oberbegriff ist Sondereigentum (siehe auch die Legaldefinition in § 3 Abs. 1 S. 1 WEG). Durch die WEG-Reform sind die Möglichkeiten der Bestellung von Sondereigentum erweitert worden.

Rz. 9

WEG-Reform: Formen von Sondereigentum

Sondereigentum ist möglich

▪	wie bisher auch, als Wohnungs- oder Teileigentum an in sich abgeschlossenen Räumen (§ 3 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 3 Abs. 3 Hs. 1 WEG);
▪	nach der WEG-Reform aber auch an jeglichen Stellplätzen, die durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind, und zwar sowohl an Garagenstellplätzen als auch an einzelnen Stellplätzen in Mehrfachparkern, als auch an oberirdischen Stellplätzen im Freien und auf Garagendächern; Stellplätze gelten als "Räume" (§ 3 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 3 Abs. 1 S. 1 WEG und § 3 Abs. 3 WEG); es handelt sich um selbstständiges Teileigentum. Alternativ könnte ein solcher Stellplatz aber auch als unselbstständiges Teileigentum einem Wohnungseigentum zugeordnet sein, es könnte also Sondereigentum an einer Wohnung samt Stellplatz gebildet werden;[15]
▪	nach der WEG-Reform als "Annex-Sondereigentum" an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache (§ 3 Abs. 1 und Abs. 2 WEG). Es kann sich sowohl – dies dürfte der Regelfall sein – um die Erstreckung von Wohnungseigentum auf eine Freifläche, z.B. Garten, Terrasse (im Muster: "an der Wohnung im Erdgeschoss mit Gartenfläche/alt.: Terrassenfläche"), als auch um die Erstreckung von Teileigentum auf eine Freifläche handeln.

Praxistipp

Vor Schaffung des "Annex-Sondereigentums" an Freiflächen wurde deren Zuordnung über Sondernutzungsrechte geregelt. Sondernutzungsrechte hatten und haben den großen Vorteil, dass ihr Inhalt äußerst flexibel gestaltet werden kann.

Im Fall von Sondernutzungsrechten an Freiflächen wurden daher üblicherweise auch Regelungen aufgenommen, die voraussehbare oder typische Streitpunkte in der WEG kanalisieren sollten, etwa zur Höhe von Bepflanzungen oder zur Befugnis der Errichtung von Gartenhäusern etc.

Soll nach der Neuregelung nunmehr "Annex-Sondereigentum" an einer Freifläche geschaffen werden, sollte der Notar bei der Erstellung der Teilungserklärung in jedem Fall prüfen, ob solche Regelungen ebenfalls erforderlich sind, ob es also z.B. hinsichtlich baulicher Maßnahmen auf der Freifläche bei der gesetzlichen Regelung in § 13 Abs. 2 WEG verbleiben kann oder ob zusätzliche Regelungen nötig und möglich sind (siehe Rdn 11 a.E.).

Die Bestellung eines Sondernutzungsrechts an einer Freifläche ist nach wie vor möglich und weit verbreitet. Werden Verzögerungen bei Bauamt und Grundbuchamt bei der Umsetzung der Neuregelungen befürchtet (vgl. auch Rdn 11), ist im Falle vo...