§ 1 Grundlagen und Einführung / 3. Öffentliches Recht (insbes. Neubau)

Rz. 114

Bauplanungs- und Bauordnungsrecht könnten insbesondere bei Neubauten und bei der Nutzungsänderung von Bestandsbauten der Bildung von Wohnungs- und/oder Teileigentum entgegenstehen. Es ist nicht Aufgabe des Notars, dies zu klären. Sinnvoll ist aber in jedem Fall eine grobe Orientierung nebst entsprechendem Hinweis an die Klienten. Die beste Gemeinschaftsordnung für einen Neubau ist nicht vollzugsfähig, wenn keine Baugenehmigung erteilt wird. Öffentlich-rechtliche Aufteilungsbeschränkungen ergeben sich aus § 22 sowie § 172 BauGB. Es sollte vorab geklärt werden, ob das Grundstück im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung liegt; falls ja, ist die entsprechende Verpflichtungserklärung mit vorzubereiten. Falls der Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung unmittelbar bevorsteht, ist ggf. Eile geboten. Auch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften können die Aufteilung wirtschaftlich blockieren (notwendige Schaffung von Stellplätzen, Feuerwehrzufahrten, Kinderspielflächen u.v.m.) (eingehend vgl. § 13 Rdn 1 ff.). Bei der Aufteilung von Bestandsimmobilien ist angesichts des nunmehr erlassenen Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)^[193] zu prüfen, ob das Grundstück in einem von der umsetzenden Rechtsverordnung erfassten Gebiet liegt. Ggf. ist hier auch Eile geboten.

[193] Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I, S. 1802) und trat am 23. Juni 2021 in Kraft. Eine Kurzzusammenfassung der inhaltlichen Änderungen ist abrufbar unter https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberarbeiteter-entwurf-des-baulandmobilisierungsgesetzes/.