§ 1 Einkommensermittlung / b) Werbungskosten

Rz. 681

"Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" sind Werbungskosten^[443] (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG, Anlage V 2015, Tz. 33 ff.).

Grundsätzlich können auch auf die Vermietung/Verpachtung entfallende Grundstücksaufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden.

Dieses gilt jedoch nicht für Objekte, in denen die Miete für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt).

Diese Ausnahmeregelung führt zu einer Aufspaltung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.

[443] ABC der Werbungskosten StB- und WP-Jahrbuch 2012, S. 801 ff.

aa) Schuldzinsen als Werbungskosten

Rz. 682

Schuldzinsen als Werbungskosten^[444]

Wenn Schuldzinsen für die Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind sie Werbungskosten (Anlage V 2015, Tz. 36).

Zu den Werbungskosten gehören auch Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten wie z.B. Bereitstellungszinsen, Grundbuch- und Notariatsgebühren im Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek, Damnum/Disagio und Maklerprovisionen.

[444] Kleffmann/Klein, Kap. 1 Rn 110.

bb) Erhaltungs- und Herstellungsaufwand als Werbungskosten

Rz. 683

Erhaltungs- und Herstellungsaufwand als Werbungskosten (Anlage V 2015, Tz. 39 ff.)

Grundstücksaufwendungen bis zur Fertigstellung des Gebäudes sind Herstellungskosten.^[445] Nach Fertigstellung eines Gebäudes fallen entweder Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand an.

Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen gehören zum Erhaltungsaufwand.^[446]

Aufwendungen werden hierfür in der Regel durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes veranlasst, wie z.B. für Reparaturen, Neuanstrich, Erneuerung des Daches, Erneuerung der Heizungsanlage usw.

Im Jahr der Verausgabung (§ 11 EStG) können diese Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Sachgütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinaus gehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen, zählen zum Herstellungsaufwand.^[447]

Diese Grundstücksaufwendungen gehören zu den Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten eines Gebäudes und können nur über die Nutzungsdauer im Rahmen der AfA als Werbungskosten abgezogen werden (§ 7 Abs. 4 u. Abs. 5 i.V.m. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG).

Formelle Gesichtspunkte, wie z.B. die Höhe der Grundstücksaufwendungen oder die zeitliche Nähe spielen als Abgrenzungskriterium im Gegensatz zu früher keine Rolle mehr.^[448]

Faustregel

Aufwendungen über 30 % des Werts sind stets Herstellungskosten.

Rz. 684

Hinweis

Unterhaltsrechtlich gelten notwendige Erhaltungsaufwendungen als berücksichtigungsfähig. Nützliche oder wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen sind zu eliminieren.^[449]

Fallen Positionen für Instandsetzung und Instandhaltung außergewöhnlich im Verhältnis zu früheren Jahren aus, so ist zunächst zu überprüfen, ob die von dem Unterhaltspflichtigen getroffenen Maßnahmen werterhaltend oder wertverbessernd sich auf das Objekt auswirken.

Bei einer Wertverbesserung dürften die entsprechenden Maßnahmen der Vermögensbildung zuzuordnen und zu eliminieren sein.

Instandsetzungsmaßnahmen größeren Umfanges dürfen ggf. auch über einen längeren Zeitraum zu verteilen sein.^[450] Bei unterschiedlich hohen Aufwendungen ist der Ansatz mit dem errechneten Mittelwert vorzunehmen.^[451] Die Instandhaltungsrücklage wird unterhaltsrechtlich nicht akzeptiert, weil sie pauschalen Aufwand darstellt und nicht einmal sicher ist, ob die Rücklage eingesetzt werden muss.^[452] Etwas anderes gilt, wenn konkrete Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind und bevorstehen. Dann ist eine Rücklagenbildung^[453] möglich. Dies verlangt natürlich anwaltlichen Vortrag.

[445] Zur Abgrenzung von AHK und Erhaltungsaufwand bei Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden: BMF-Schreiben v. 18.7.2003, BStBl 2003, I, 386.

[446] R 21.1 Abs. 1 S. 1 EStR 2012.

[447] R 21.1 Abs. 2 S. 1 EStR 2012.

[448] BFH DB 2002, 1297 ff., BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl, I, 386 ff., Anhang 30 (V) EStH.

[449] BGH FuR 2005, 361.

[450] BGH FuR 2005, 361 = FamRZ 2005, 1159; OLG Hamm NJW-RR 2001, 649.

[451] BGH FuR 2005, 361 = FamRZ 2005, 1159; Kemper, Unterhaltsrechtlich notwendige Gewinnkorrekturen, FuR 2002, 125.

[452] BGH FamRZ 2000, 351; FamRZ 1984, 39.

[453] BGH FamRZ 2000, 351.

cc) Sonstige Werbungskosten

Rz. 685

Zu den sonstigen Werbungskosten^[454] gehören:

▪	Grundsteuer,
▪	Gebühren für Müllabfuhr, Wasser, Kanalbenutzung und Straßenreinigung,
▪	Kosten für Zentralheizung, Warmwasserversorgung, Fahrstuhlbetrieb und Hausbeleuchtung,
▪	Schornsteinfegergebühren, Beiträge zu den Hausversicherungen wie Brand-, Haftpflicht, Glas- und Wasserschadenversicherung, nicht Hausratsversichrungen
▪	Ausgaben für Hausbesitzerverein und Hausmeister.

[454] ABC der Werbungskosten StB- und WP-Jahrbuch 2012, S. 801 ff.

dd) Lineare, degressive AfA und AfaA nach § 7 EStG

Rz. 686

Lineare und degressive AfA nach § 7 EStG

Zu den Werbungskosten gehört auch die AfA (Absetzung für Abnutzung).

Bei der AfA ist zu unterscheiden zwischen

▪	der linearen AfA, die für alle Geb...