Der Vorbehaltsnießbrauch bietet gegenüber dem Zuwendungsnießbrauch den Vorteil, dass auch die Gebäudeabschreibung (vom Nießbraucher) als Werbungskosten abgezogen werden kann. Zumindest aus steuerlichen Gründen empfiehlt es sich, den Nießbraucher zur Tragung der übrigen Grundstückskosten zu verpflichten, da dem Eigentümer obliegende Kosten steuerlich verloren gehen.
Vorsicht ist in jedem Fall geboten, wenn eine vermietete Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt gegen wiederkehrende Leistungen übertragen werden soll.
Grundstücksübertragung gegen wiederkehrende Leistungen
A überträgt ein vermietetes Objekt unter Vorbehalt des Nießbrauchs gegen Zahlung einer monatlichen Leibrente auf seinen Sohn B.
Ist die Übertragung vor dem 1.1.2008 erfolgt, kann B die Rentenzahlungen nicht als Sonderausgaben abziehen, da bei der Übertragung von Vermögen, dessen Erträge sich der Übertragende mittels eines Totalnießbrauchs vorbehält, kein existenzsicherndes Vermögen vorliegt und damit die Voraussetzungen eines Versorgungsvertrags nicht erfüllt sind.[1] Gleichwohl muss A den Ertragsanteil der Rente nach § 22 Nr. 1 EStG versteuern.[2]
Bei Übertragungen nach dem 31.12.2007 ist zu beachten, dass aufgrund der Neufassung von § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG durch das JStG 2008 die alleinige Übertragung einer Mietimmobilie gegen wiederkehrende Leistungen nicht mehr zum Sonderausgabenabzug führt.
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