Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßgebenden örtlichen Mietwerts abzuziehen ist, sofern die Nettokaltmiete für die Wohnung 25 EUR pro Quadratmeter nicht übersteigt. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers unterbleibt der Ansatz eines Sachbezugs für eine vom Arbeitgeber zu Wohnzwecken überlassene Wohnung, soweit das vom Arbeitnehmer bezahlte Entgelt (tatsächlich erhobene Miete plus tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) mindestens 2/3 des ortsüblichen Mietwerts beträgt.[1] Ausgangsgröße für die Ermittlung des geldwerten Vorteils "Wohnungsüberlassung" sind seit 2020 2/3 des ortsüblichen Mietwerts. Zahlt der Arbeitnehmer weniger, wirkt der Abschlag von 1/3 wie ein Freibetrag. Lohnsteuerpflichtig ist nur noch die Differenz zwischen dem vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlten Mietentgelt und der nach Abzug des Bewertungsabschlags sich ergebenden Vergleichsmiete. Um die steuerlich begünstigte Vermietung von Luxuswohnungen auszuschließen, ist die auf 2/3 des ortsüblichen Mietwerts gekürzte Bemessungsgrundlage für Kaltmieten von mehr als 25 EUR pro Quadratmeter nicht anwendbar. Die gesetzlich festgelegte Mietobergrenze bezieht sich auf die ortsübliche Miete ohne Betriebskosten.
Geldwerter Vorteil bei Anwendung des Bewertungsabschlags
Der Arbeitnehmer bewohnt eine von seinem Arbeitgeber für 780 EUR überlassene 3-Zimmer-Wohnung. Die Nebenkosten für die 50-m2-Wohnung betragen 260 EUR. Nach dem örtlichen Mietspiegel beträgt der niedrigste Wert der Mietpreisspanne für eine vergleichbare Wohnung 14 EUR je Quadratmeter.
Ergebnis: Seit 2020 erhält der Arbeitnehmer für die Betriebswohnung einen Bewertungsabschlag, da der maßgebende Quadratmeterpreis 25 EUR nicht überschreitet. Der ortsübliche Mietwert beträgt 960 EUR (14 EUR x 50 m2, zuzüglich 260 EUR Nebenkosten). Der Abschlag berechnet sich mit 320 EUR (= 1/3 von 960 EUR). Die für die Vorteilsbesteuerung maßgebende Vergleichsmiete beträgt demzufolge 640 EUR (960 EUR abzüglich Bewertungsabschlag). Da der Arbeitnehmer insgesamt 780 EUR bezahlt, entfällt die Versteuerung eines geldwerten Vorteils aus der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung.
Unbeachtlich für die Kürzung des ortsüblichen Mietwerts um den Bewertungsabschlag im vorigen Beispiel ist, ob die Wohnung im Eigentum des Arbeitgebers steht. Auch vom Arbeitgeber angemietete Wohnungen werden von der gesetzlichen Neuregelung erfasst, wenn sie dem Arbeitnehmer überlassen werden. Begünstigt ist nur die Überlassung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Arbeitnehmers. Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist[2], ist wie bisher der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgebend.
Bewertungsabschlag bei Wohnungsüberlassung durch Konzernunternehmen
Die Ermittlung des geldwerten Vorteils der Wohnungsüberlassung mit 2/3 der ortsüblichen Miete und damit der als Freibetrag wirkende Bewertungsabschlag gilt auch dann, wenn der Arbeitnehmer die Wohnung nicht vom Arbeitgeber, sondern auf dessen Veranlassung von einem verbundenen Unternehmen im Konzern anmietet. Dies trägt dem Praxiserfordernis Rechnung, dass gerade bei größeren Firmen der Immobilienbesitz und die damit verbundene Wohnungsüberlassung häufig auf rechtlich eigenständige (Tochter-)Unternehmen ausgelagert ist. Weiterhin nicht begünstigt ist die Gewährung von Mietvorteilen auf Veranlassung des Arbeitgebers durch einen Dritten außerhalb verbundener Unternehmen, etwa durch Vermittlung des Arbeitgebers, oder die Gewährung von Geldleistungen in jeglicher Form.[3]
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