Dienstwohnung / Lohnsteuer

1 Unterscheidung zwischen Wohnung und Unterkunft

Überlässt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Dienstwohnung unentgeltlich oder verbilligt, stellt dies als Sachbezug steuerpflichtigen Arbeitslohn dar. Die Unterscheidung zwischen (Dienst-)Wohnung und Unterkunft ist lohnsteuerlich wichtig: Während der Sachbezug für eine Wohnung in Höhe der ortsüblichen Miete als geldwerter Vorteil zu erfassen ist, wird der Sachbezug einer Unterkunft mit den amtlichen Sachbezugswerten bewertet, die sowohl für die Lohnsteuer als auch die Sozialversicherung bindend sind. Der Sachbezugswert beträgt 2019 für eine Unterkunft 231 EUR (2018: 226 EUR).

1.1 Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit von Räumen

Unter einer Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit von Räumen zu verstehen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist, dass eine Wasserversorgung und -entsorgung, zumindest eine einer Küche vergleichbare Kochgelegenheit sowie eine Toilette vorhanden sind. Als Wohnung zählt z. B. bereits ein 1-Zimmerappartement mit Küchenzeile und WC als Nebenraum, nicht dagegen ein Wohnraum mit bloßer Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche; im letzteren Fall spricht man von einer Unterkunft.

1.2 Freigrenze von 44 EUR anwendbar

Der geldwerte Vorteil einer verbilligt angemieteten Wohnung bemisst sich nach dem Unterschiedsbetrag zwischen dem ortsüblichen Mietwert (Vergleichsmiete) und dem Preis, zu dem die Wohnung überlassen wird. Dieser geldwerte Vorteil unterliegt aber nur dann dem Lohnsteuerabzug, wenn er die Freigrenze von monatlich 44 EUR übersteigt.

 

Wichtig

Bewertung mit Sachbezugswert schließt 44-EUR-Freigrenze aus

Wird dem Arbeitnehmer statt einer Wohnung lediglich eine unentgeltliche Unterkunft zur Verfügung gestellt, so ist der geldwerte Vorteil mit dem hierfür maßgebenden Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) anzusetzen. Dies schließt jedoch die Anwendung der Freigrenze von monatlich 44 EUR aus.

2 Bewertung mit dem ortsüblichen Mietpreis

Der ortsübliche Mietwert ist unter Berücksichtigung aller Eigenarten dieser Wohnung nach dem Preis zu bemessen, der für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblicherweise gezahlt wird.

2.1 Ermittlung anhand des Mietspiegels

Der Mietwert für eine Wohnung kann im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Ist für die betreffende Gemeinde kein Mietspiegel aufgestellt worden, kann die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde, anhand entsprechender Mieten für 3 vergleichbare Wohnungen Dritter oder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen für Mietfragen ermittelt werden. Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Eine vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde.

Kann der ortsübliche Mietpreis nur unter außerordentlichen Schwierigkeiten ermittelt werden, kann der Betrag nach § 2 SvEV angesetzt werden.

Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des örtlichen Mietspiegels liegt, scheidet die Annahme eines geldwerten Vorteils regelmäßig aus.

2.2 Niedrigere Vergleichsmiete bei Vermietung an betriebsfremde Dritte

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann diese niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden.

2.3 Beeinträchtigungen nur in Ausnahmefällen wertmindernd zu berücksichtigen

Persönliche Bedürfnisse des Arbeitnehmers (z. B. hinsichtlich der Größe der Wohnung) werden bei der Mietwertermittlung für die Wohnung nicht berücksichtigt. Bei Hausmeisterwohnungen können jedoch die Beeinträchtigungen, die sich durch die Besonderheit der Berufstätigkeit ergeben, wertmindernd berücksichtigt werden. Im Übrigen ist der ortsübliche Mietpreis unabhängig davon anzusetzen, ob die Wohnung (z. B. als Werk- oder Dienstwohnung) im Eigentum des Arbeitgebers oder dem Arbeitgeber aufgrund eines Belegungsrechts zur Verfügung steht oder von ihm angemietet worden ist.

2.4 Schönheitsreparaturen können zu Sachbezug führen

Übernimmt der Vermieter einer Werk- oder Dienstwohnung in den Wohnungen der Werkangehörigen die Schönheitsreparaturen, während werkfremde Mieter diese Kosten selbst tragen müssen, so sind die Aufwendungen für die Schönheitsreparaturen bei den Werkangehörigen als steuerpflichtige Sachzuwendungen zu erfassen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Reparaturkosten aus einer – nicht als steuerpflichtigen Arbeitslohn behandelten – Rücklage bestreitet.

 

Achtung

Anwendung des Rabattfreibetrags für die verbilligte Überlassung

Der Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 EUR darf auch für steuerpflichtige geldwerte Vorteile aus einer unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung von Wohnungen in Anspruch genommen werden.

Dies ist aber nur dann nach den Vorschriften für Belegschaftsrabatte zu bewerten, wenn

  • der Arbeitgeber nicht nur an seine Arbeitnehmer, sondern überwiegend an betriebsfremde Dritte vermietet und
  • der Vorteil nicht nach der Vorschrift des § 40 EStG pauschal besteuert wird.

Auf Hausmeisterwohnungen kommt der Rabattfreibetrag von 1.080 EUR zur Anwendung, wenn der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen zumindest in gleichem Umfang an Fremde vermietet

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